Пазарът на недвижими имоти и след година ще бъде същият

Анализи и тенденции

2011-02-16

Иван Велков е член на Управителния съвет на Национално сдружение „Недвижими имоти” от 2007, а от 2009 е заместник-председател на организацията. Заедно с това в момента ръководи и Райфайзен имоти.

По какъв начин се регулират отношенията между агентите на недвижими имоти и техните клиенти в България?
От доста време редица агенции и посреднически компании за недвижими имоти регламентират отношенията с клиентите си въз основа на договори, съобразени с Търговския закон. Единственият сериозен регламент на пазара обаче са всъщност създадените навици и отношения. Дори и стереотипните нагласи, че посредниците на този пазар са хора, които осигуряват само конкретни информационни услуги, за които получават някакво възнаграждение, не са регламентирани в закон или административно изискване, а са се наложили на чисто пазарен принцип от вече десетилетия. Като цяло, за разлика от редица европейски и световни практики, нашият пазар на недвижими имоти се подчинява на едни доста свободни за интерпретация бизнес, търговски, а понякога и чисто емоционални и битови взаимоотношения.

Какви са основните проблеми на управлението в сектора?
Процесите в сектора не се управляват, а реално се случват от само себе си. Всъщност, хубавото на този привиден хаос, който цари на пазара, е това, че много хора спокойно участват в този процес, най-малкото като потребители на информация. А и прословутата постановка, че в България над 95% от хората са собственици на имоти (т.е няма човек, който да не е участник на този пазар), допълнително помага за това всеки да ползва информация от него и да съобразява с нея собствените си бизнес, лични или семейни нужди. Така че тези процеси се управляват от напълно естествени и елементарни чисто пазарни регулатори, които за щастие вече започват да внасят някакъв организиран порядък. Това увеличава кръга от клиенти, които биха се възползвали от по-качествен продукт или услуга за конкретни имоти тук в България или оттук за други държави.

Как може да се промени сегашната ситуация?
Тя може да се промени в няколко отношения – от една стрaна, може да се промени нормативно или законово, а от друга - да се промени нагласата в крайния клиент - да търси качествена услуга. Ако вие сте купувач или наемател и знаете какво точно да поискате от един посредник, можете да му го възложите ясно и категорично и ако информацията за това какво трябва да включва неговия продукт или услуга е общодостъпна и общоприета чисто на пазарен принцип, без да има нужда от каквито и да е конкретни забрани или дейности, хората ще могат да избират далеч по-сигурно. В крайна сметка, ако ви боли зъб, никой не ви кара да отидете на зъболекар. Отивате, защото знаете конкретно каква услуга ще получите и на какво можете да разчитате. Иначе всеки може и сам да си извади зъб или да си купи апартамент, но идеята е да се регламентира каква е добавената стойност в един такъв пазар, включително и на посредническите услуги.

Каква е степента на регулация на пазара на недвижими имоти и трябва ли тя да се промени?
Пазарът по принцип е доста регулиран. В частност, целият инвестиционен, проектантски и юридически процес по оформянето на собственост или наемни отношения е много ясно регламентиран. Единственото нещо, което би могло да търпи повече прозрачност и информираност, е статистиката и информацията за случващите се обективни процеси, която да е достъпна за крайните клиенти – те да я търсят, да са запознати с нея и да вземат решенията си информирано. Би могло и с професионалните усилия на браншовите организации в сектора този процес да е изведен на една далеч по-обективна основа, която да е полезна за всички.

Секторът на недвижимите имоти разполага ли с буфери при кризи?
Секторът на недвижимите имоти е изключително живописно населен от най-различни, предимно малки като размери в сравнение с европейските и световните стандарти, участници. В България има както много собственици на имоти, така и много участници като предприемачи, а и като евентуално предлагащи собствени имоти участници. Това че са много е буфер. В крайна сметка, колкото по-неглобализиран е пазарът, толкова повече кризата или проблемите на един или друг конкретен участник в него биха се отразили най-вече на ограничен контингент от свързани с него лица, фирми или компании. Като цяло рискът да рухне цял сектор или сегмент е в пъти по-малък в сравнение с някои други държави. Буфер е и донякъде традиционното консервативно поведение на финансиращите институции, а и на крайните купувачи. Те подхождат сравнително прагматично, независимо от популяризираните в медиите изключения от правилата, касаещи надценени или свръхамбициозни планове на някой да построи, да продаде или да рекламира по помпозен начин някакъв имот. По-голямата част от хората на пазара всъщност искат едни нормални, разумни и полезни за тях самите решения.

Обяснете какво представлява стандартът за услугите, предлагани от агенти на недвижими имоти?
Стандартът е създаден под егидата на Европейската комисия с участието на експерти от 23 страни в Европа. Той е концентрирано усилие да се уеднакви терминологията, да се изясни влиянието на един или друг процес, да се определи понятието услуга – какво точно представлява тя, какви права и задължения, включително финансова и професионална отговорност, носят участниците в този процес. Основната идея е унифицирана защита на правата на потребителя, което е един от основните стълбове на паневропейската общност и свободното движение на хора, капитали и услуги. Смисълът на Европейския съюз е всеки да може да се възползва както от правата, така и от възможностите, които един по-голям пазар предоставя. Този стандарт би уеднаквил различията в отделните нормативни и законови изисквания за човек, практикуващ такава професия, и още повече за човек, който би се възползвал от услугите на тази професия било то във Франция, Германия, Холандия, България или където и да е. В някои страни този стандарт вече съществува като пазарно наложил се принцип съгласно тази европейска инициатива, която засега е пожелателна, но твърде вероятно е съвсем скоро да стане и задължителна, особено за хора, които искат да са част от още повече международни бизнес отношения. Важно е да се отбележи, че във връзка със сертификацията по този стандарт в края на октомври в България ще се състои среща на Борда на европейската конфедерация на професионалистите в сферата на недвижимите имоти. Паралелно с нея „Национално сдружение за недвижими имoти” ще организира една открита конференция за всички, които желаят да се запознаят по-подробно с плюсовете и перспективите пред една такава регламентация на дейността в България.

Какви са ползите за потребителите от въвеждането на такъв стандарт за услугите?
Един такъв стандарт би представлявал нещо като гаранционна карта на услугата. Ако той е общоприет, общоизвестен и информационно достъпен, човек би бил много по-спокоен, когато пристъпва към една сделка. Функцията на нотариусите в България до голяма степен е точно такава – тяхната роля е регламетирана, като те, разбира се, имат закон и там е ясно какво човек получава, ползвайки услугите на един нотариус.

Какви са положителните ефекти от кризата за пазара на недвижими имоти?
Това може да прозвучи малко цинично, но пазарът се изчиства, защото се беше позадръстил – прекалено лесно и безобидно изглеждаше човек да се заеме с предприемаческа дейност, да построи нещо и да го продаде. Това не беше здравословен процес. В България подготовката за един строителен проект беше доста емоционална и прибързана – строеше се лесно и бързо, особено през последните 3-4 години, и съответно се продаваше също толкова лесно и бързо. Естествено, това доведе до снижаване на качеството. Кризата до голяма степен ще дисциплинира пазара. Това е единственият плюс, но жалкото е, че той идва малко късно и се налага всички ние като участници да плащаме цената за това забавяне. Тези неща биха могли да бъдат в известна степен предварително предвидени и да бъде започнат някакъв процес в тази насока. Най-сериозният инструмент за регулация ще e най-вече липсата на търсене за некачествени продукти и услуги.

Статистиката на БНБ показва увеличаване на лошите кредити. Каква е опасността от заливане на пазара с имоти, обявени за публична продан?
Това, че те растат, е обективно, но е невъзможно пазарът да бъде залят от такива имоти. Статистика на БНБ не отчита обаче, че интересът към подобни публични продани е сравнително малък и нищожен. Законовите изисквания са такива, че ако кредитът не се обслужва, имотът трябва да бъде изнесен на публична продан, но това не гарантира наличието на желаещи да го закупят. Има огромно количество публични продани, за които няма реални купувачи, което не означава, че това е катастрофа или край на света, а просто, че този имот е нужен предимно на собственика му. Голяма част от хората, които са използвали имот за обезпечение при получаване на жилищен кредит, всъщност не биха искали да се разделят с него и полагат усилия това да не се случи. А ако имат временни затруднения, финансовите институции предоговарят условията по кредита. По-сериозен е ръстът обаче при потребителските кредити. Хората са разчитали може би, че ще имат по-големи доходи. Например, по морето имаше 700 хотела, които се продаваха. Аз пък не познавам 700 души, които търсят хотели.

Всъщност вече вижда ли се краят на кризата в сектора на недвижимите имоти?
Кризата на доверието мисля, че започва да приключва. Сега вече е ясно и за широката публика, че човек трябва да разчита единствено на здравия разум и на прагматизма, а не на стискането на палци, че цените ще растат непрекъснато. Стойността на имотите в България расте, но цените им може да са най-различни. Един от най-сериозните измерители за движението на пазара са всъщност краткосрочните наемни отношения, които участниците в този пазар установяват помежду си. Наемите в България както за офис, така и за търговски сгради, вече могат да бъдат статистически измерени и оценени и те дават някаква индикация докъде и как се развиват възходящите и низходящите тенденции. Но наемите за жилища като определяща функция на това колко би трябвало да струва това жилище в България, бих казал, че са съвсем разумни и приемливи за общата картина.

Защо въпреки сериозния спад в цените хората трудно се решават на покупки?
Големият спад на цените е голям в сравнение с големия ръст на цените преди три години. Спадът не е грандиозен, спадът е нормален. Това е естествена корекция на свръхвисоките цени, сравнени с нивата отпреди 5 или 6 години. Хората не купуват, защото явно нямат нужда или нямат възможност. Ако имат на разположение едното или другото – ще го направят. Всъщност, не бих казал, че хората спряха да купуват, а просто изчезнаха спекулантите, които купуваха заради самия процес на покупко-продажба и правенето на бизнес и печалба от оборотите. От пазара не са изчезнали предприемачите, които строят и продават, не са изчезнали и потребителите, които търсят, за да ползват тези имоти. Изчезна една шумна и често заемаща място в медиите група от хора, които всъщност печелиха от разликите. И докато броят на сделките с недвижими имоти тази година е по-малък в сравнение с пика от 2008 г, то той е почти съпоставим с броя на сделките от 2007 г.

8 месеца от 2010 изминаха. Какво промениха те на пазара на недвижими имоти?
Донесоха необходимост от много по-сериозен прагматичен подход; донесоха това, че поприключиха неразумните експерименти; донесоха това, че редица строежи както в градовете, така и в курортите вместо да бъдат оставени като скелети и бетон, са облечени с фасади и мазилки и поне естетически не изглеждат чак толкова зле; донесоха лек отдих на строителните компании, които не смогваха от поръчки преди две години, а сега могат да насочат енергията си към строителството на магистралите. Бих се радвал да използваме кризата като възможност да си подредим нещата. Кризата научи всички да се стараят и да внимават повече.

Есенно-зимният период ще донесе ли така чаканото раздвижване в жилищния сектор?
След традиционно неангажирания летен период определено можем да очакваме раздвижване. Друг е въпросът какъв всъщност реален обем от сделки или услуги могат да се очакват от тези нови възможности и клиенти.

Как виждате пазара на недвижими имоти след една година?
Същия. Цените са имагинерна функция на търсенето и предлагането. Догодина по това време нещата ще изглеждат по-ясни, но едва ли ще са по-различни като обеми. Като цяло пазарът на недвижими имоти в България следва свой собствен цикъл – кризата, лихви, ипотеки, публични продани – те са само част от картината. Пазарът за имоти е палитра от сектори, в жилищния няма да има проблеми.

homes.bg