Олимп - Ю.В.

2011-01-20

2010: "Безвкусни" жилища и "поумнели" купувачи

Съществено разминаване на предлагането на жилищни имоти с търсенето, както в количествено, така и в качествено изражение, отчитат анализаторите от компанията за недвижими имоти Форос в обзора си на жилищния пазар през изминалата година.

 

Една от причините е ръста в обема на луксозните и високобюджетни жилища.

Друга особеност е, че наличните на пазара жилища (главно от страна на първичното предлагане) са крайно нефункционални от гледна точка на размери, разпределения и планировка.

Част от тях имат и инфраструктурни неуредици. Проблемът лежи още в началните етапи на планиране и проектиране от страна на инвеститорите, които често нямат ясна визия за търсенето и бъдещото позициониране на продукцията си на пазара.

Всичко това оказва влияние върху обема на реализираните покупко-продажби през периода.

По данни на Агенцията по вписванията за първите девет месеца на 2010 година са сключени общо 120 835 сделки при 133 069 през същия период на 2009, което е понижение от 9.19%.

Във Варна спадът е с 1.79%, в Бургас – 1.98%, в Пловдив – 24.17%, в Русе – 3.17%. Най-голямо намаление в обема на сключените сделки има в Плевен – 79.10%, следван от Кубрат - 74.05%, Исперих – 64.61%, Мездра – 60.61%, Малко Търново – 59.57%, Девня – 58.97% и Видин – 50.27%. В София е регистриран лек ръст в броя на покупко-продажбите от 3.5%, като тази тенденция се наблюдава и в други градове.

Клиентите знаят какво искат

Реално търсещите клиенти са добре ориентирани в пазарната ситуация и знаят какво точно търсят и на каква цена могат да го получат.

 

Цената остава основният фактор при вземането на решение за покупка

През периода не липсват клиенти, търсещи да закупят жилище с кредит. Банките, от своя страна, също се активизират, предлагайки различни промоции на ипотечните си кредити. Интересно е да се отбележи, че се наблюдава понижение при теглените суми, като в момента средният обем на изтеглен кредит за финансиране покупка на жилище не е повече от 30 000 евро, за разлика от предходни периоди, когато тази стойност бе над 40 000 евро.

 

Основна причина за това са понижените цени на жилищните имоти, като за едно и също жилище днес е нужна сума с до 35% по-ниска в сравнение с предходни години.

През 2010, търсенето е фокусирано основно върху двустайните и тристайните апартаменти, предимно от семейства за основно жилище, като това са 90 % от реално търсещите клиенти.

Най-често търсените жилища в по-големите градове на страната са в ценовия диапазон от 35 000 до 55 000 евро за двустайни жилища с квадратура от 65 до 80 кв.м., а за тристайни с квадратура над 80 кв.м до 80 000 евро.

През разглеждания период се наблюдава завръщане на купувачите към най-престижните райони в по-големите градове, предвид спада на цените.

Ако допреди време офертите за имоти в централните градски части са били много малко на брой и това, което се е предлагало е било много над средната цена за конкретния град, то сега цените в тези райони намаляват и жилищата стават все по-достъпни.

Друг важен фактор при вземането на решение за покупка е инфраструктурата. Все по-голям е делът на купувачите, предпочитащи жилища в райони с добра инфраструктура – локални артерии, в близост до автобусни спирки, спирки на метрото. В София най-предпочитани за периода са Южните райони, където е съсредоточен голям брой от новопостроените жилищни сгради.

Значително по-силно търсене се отчита и в райони в близост до изградения вече метродиаметър, както и в райони където се предвижда да влезе в експлоатация втория метродиаметър от ж.к. Надежда до ж.к. Хладилника.

Основната група клиенти през 2010 година продължават да са българите и жителите на бившите съветски републики. Все по-силно намалява делът на търсенето с цел инвестиция, за сметка на това за собствено ползване.

Българинът е ориентиран към масовите жилища в ниския ценови диапазон. Руснаците, от друга страна, търсят предимно луксозни жилища по Черноморието с морска панорама, предимно ситуирани в жилищни комплекси от затворен тип, предлагащ им всички екстри.

Прогнозите за 2011 г.

През тази година от Форос очакват постепенно уравновесяване на търсенето и предлагането на жилищата, в резултат на ниските нива на инвестиционна активност в сегмента.

 

От лятото предстои раздвижване на жилищното строителство

През втората половина на 2011 се очаква раздвижване в строителния сектор и активизиране на някои от инвеститорите в сегмента на жилищните имоти, във връзка с намаленото предлагане на новопостроени жилищни единици.

 

Очакванията на Форос са да се появят нови жилищни проекти с разгъната застроена площ до 2 000 – 3 000 кв.м.

Предстои стабилизация на продажните и наемните цени в сегмента. Възможно е да се регистрира лек ръст от 2 до 5%, а в някои от районите на по- големите градове при някои от типовете жилища.

expert.bg