Светлина в края на тунела

Анализи и тенденции

2010-10-11

Предлагане
През първата половина на 2010 г. предлагането на нови жилища отбеляза скромен ръст. По данни на Националния статистически институт броят издадени строителни разрешения през първата четвърт годината за София спадна с 26% в сравнение със същия период на 2009 г. Строителните предприемачи вече са с по-скромни амбиции, като средният брой апартаменти в жилищна сграда за първата четвърт на 2010 г. възлиза на 2.6, в сравнение с 4.2 за същия период на предходната година.
Само за 65% от издадените строителни разрешения са започнали реални строителни дейности на обектите през този период. Броят на новозавършените апартаменти в София за първото тримесечие на годината е почти наполовина в сравнение с първата четвърт на 2009 г.
Същевременно през първото полугодие не бяха започнати мащабни проекти, но някои вече стартирали жилищни проекти получиха свежо финансиране и продължиха строителна дейност.
Както се очакваше, пазарът на ипотекирани жилища за публична продан отбеляза слаб ръст, но все още няма значително влияние над цялостния жилищен пазар.

Търсене
В сравнение с 2009 г. първото полугодие регистрира повишен интерес и реално търсене на жилищни имоти. Проучване на Colliers показва, че апартаментите с една или две спални са сред най-често търсените жилища. Основен двигател са демографските процеси, както и (но малко на брой) инвестиционните намерения.
Плащането в брой все още е силен метод за сделки. Купувачите са добре информирани за пазарната обстановка и поставят ясни условия и изисквания към продавачите. Бюджетите остават ограничени, като рядко са готови да надхвърлят 1 000 евро на кв.м. Обичайният ценови интервал за апартамент с една спалня е 40 хиляди до 50 хил. евро и 70 до 90 хил. евро за
апартаменти с две спални, като цените варират в зависимост от избрания район.
Позитивното развитие на макроикономическите индикатори като лекия спад на безработицата и намаляването на низходящото движение на брутния вътрешен продукт поставят основите на сдържан оптимизъм по отношение на търсенето. Достъпността до ипотечно финансиране заедно с повишаването на потребителското доверие, създава необходимите предпоставки за възстановяване на жилищния пазар. Все още е рано за твърде оптимистични
прогнози, но светлината в тунела вече се вижда ясно.

Финансиране
От началото на годината банките постепенно подобриха условията по ипотечните кредити, като започнаха да предлагат все по-атрактивни оферти. Те основно включват намаления на лихвения процент за определен период, по-висок процент на финансиране и допълнителни стимули като гратисен период, намалени такси, преференциални условия за други заеми,
кредитни карти без годишни такси и др.
Банките най-често са склонни да финансират до 80% от цената, като има промоции дори за 100% финансиране, но при особено специфични условия.
За първата четвърт на годината обемът на регистрираните от БНБ ипотечни кредити се увеличи с 34% в сравнение със същия период на миналата година.
Лошите кредити достигнаха 12%, но започват да се стабилизират с възможността за по-достъпни условия по рефинансиране.

Продажни цени
Средните офертни цени продължиха да падат и през първата половина на 2010. Престижните райони отчитат незначителен спад от 3%. На годишна база сравнението показва среден спад от 17%.
Средните офертни цени в престижните райони се стабилизираха в началото на годината. На годишна база средният спад е около 15%. Бързоразвиващи се квартали като "Витоша", "Бъкстон" и "Манастирски ливади" отбелязаха 5-6% спад на средните офертни цени, като на годишна база той е средно 19%.
Ценови спад от 5% за апартамент от 60 кв.м в бързоразвиващи се квартали възлиза на спестяване в размер на 30 евро на месец за 10-годишен заем.
Предприемачите продължават да бъдат гъвкави и са склонни да предлагат атрактивни схеми за разсрочено плащане, довършителни работи или паркоместа, както и наеми с опция за закупуване.
Купувачите са предпазливи и имат високи очаквания от предприемачите.
Почти няма сделки, които се сключват на първоначално оферирана цена.

Наеми
Наемните нива в престижните райони на София продължават да падат, като през първата половина на 2010 г. отчетоха среден спад от 7%. Това означава, че за 100 кв.м апартамент в "Лозенец" наемът е паднал почти с 200 евро месец от момента, в който кризата удари в края на 2008. Намалената продажна цена и по-ниските лихвени нива не компенсират спада
на наемните нива.

Стабилизацията на цените приема по-ясна форма
Средните пазарни цени на жилищата в България, измерени по методиката на Националния статистически институт, са продължили да намаляват през второто тримесечие на тази година, но с най-ниския темп, откакто спадовете започнаха - средно с 0.8%, показва индексът на института. В София-град, най-големия пазар и ранен предвестник за развитието на пазарите в страната, те са останали непроменени. Другите три големи пазара - Варна, Бургас и Пловдив, се колебаят между минимални спадове и минимален растеж. (Цените и изменението на цените на жилищата във всички областни градове според НСИ можете да видите на стр. 77).
Междувременно агенцията "Райфайзен имоти", част от групата на Райфайзенбанк, отчете, че цените в големите градове растат. София е повела началото на възстановяването с ръст от 4.3% на тримесечна основа, който е натиснал намалението спрямо същия период на 2009 до 7.5 на сто.

indeximoti.bg