Празни или евтини

Анализи и тенденции

2010-10-11

Фактор за бърз договор е и близостта до метрото

Търговците обичат Коледа, защото тогава правят най-силните си продажби. На пазара на жилища под наем в София празникът идва по-рано и е по-дълъг. Бумът е през септември, когато сделките са най-многобройни заради търсещите квартира студенти. Това е класическият вариант. При кризата, която е в сегмента от две години, сделките са малко по-различни. Предлагането е толкова голямо, че дори най-високото за годината търсене не повдига цените. Но поне падането е спряло, вероятно докато отмине пиковият сезон.

Царството на търсенето

Като на много други пазари наемите също паднаха значително и по оценки на брокери са се понижили с около 30-40% спрямо нивата от преди три години. Това показва и статистиката на база оферти (виж таблицата). Само през тази година цените са по-ниски с около 10%, отчитат от "Явлена". Сега обаче спадът е спрял, а дори тук-там има минимално увеличение за най-търсените апартаменти.

Много новопостроени жилища, отдръпване на продавачите и купувачите от пазара и вдигаща се безработица в комбинация с орязани заплати. Това са двигателите на наемния пазар през последните две години. Комбинацията от тези фактори доведе до голямо предлагане и много ниско търсене. Преведено на езика на наемателите, това означава добро време за избор на апартамент - цените ще са по-ниски от преди, а и изборът ще е по-голям. За даващите жилища под наем периодът не е ведър, но точно в тези месеци има по-голям шанс да намерят наематели.

В най-силния период август - октомври традиционно се търсят апартаменти до 100 кв.м с една или две спални, подходящи за студентски квартири, като най-често хората се стремят към така наречения нискобюджетен наем от около 200 евро. На тези нива има най-много сключени сделки, коментира Цветелина Тасева, изпълнителен директор на "Адрес".

Когато пазарът беше растящ в този есенен период, наемодателите можеха да "играят" с цените в своя полза. Сега вдигането е почти невъзможно. Според Надежда Неделчева от агенция за недвижими имоти "Мирела" в момента клиентите са се ориентирали в пазара и са завишили своите изисквания. В масовия случай се търсят апартаменти в нови сгради, като в месечния наем да влиза и обзавеждането с нови мебели.

От друга страна, се наблюдава нещо ново на имотния пазар, което до момента не се е срещало - собствениците добре преценяват качествата на имота и го пускат на цена, на която ще се отдаде по-бързо. В последните месеци има случаи, в които се стига до сделка два дни след публикуване на офертата.

Метро, гараж и още нещо

Фактор за бърз договор е и близостта на имота до станция на метрото. Обикновено апартаментите на "първа линия" се отдават много по-лесно за разлика от тези, намиращи се във вътрешността на квартала, през който минава метрото. Това обаче не е повод за по-високи наеми, коментират брокери.
Западните квартали продължават да държат по-ниски цени. Ако до откриването на първата линия на метрото "Обеля" - "Младост" повечето студенти са предпочитали районите в непосредствена близост до факултетите си, сега избират жилище около метростанциите, което улеснява достъпа до всяка точка на София по направление изток - запад.

"Младост" и околните квартали привличат наемателите с близостта до търговски и бизнес паркове и нелошата инфраструктура. Статистиките на сайтовете с оферти показват, че средните наемни нива варират около 300 евро за двустаен апартамент в района. Но според Мая Иванова обичайно договори се сключват на между 270 и 290 евро на месец за двустаен апартамент. За "Лозенец" средната цена на база сключени сделки е около 280 евро, коментират от "Явлена". Центърът продължава да бъде районът с най-високи оферти, но за апартаменти до 100 кв.м средните нива рядко надскачат 250 евро.

Често в цената на жилището е включен и месечният наем за паркомясто или гараж. Според Мая Иванова от "Явлена" цената им рядко се начислява отделно от общия месечен наем. Обикновено, ако клиентът не желае гараж, се стига до споразумение за понижение на наема с 30 до 40 евро. Най-предпочитаните райони за живеене в София продължават да бъдат центърът, "Лозенец", "Иван Вазов", където обаче паркирането е силно затруднено. Липсват и гаражи с изключение на стари кооперации и къщи, дворовете на които са преобразувани в частни паркинги. Поради ограничения им брой цените на гаражите там са и най-високи – средно около 60 евро на месец. Любомир Станимиров, управител на "Имоти БГ", уточнява, че от гаражи се интересуват наемателите на големи апартаменти - с 3 или повече стаи.

В периферните райони на София не се забелязва интерес към паркоместа, защото там все още има достатъчно големи междублокови пространства, оформени като обществени паркинги. Въпреки това в райони с ново строителство като "Младост", "Дървеница", "Мусагеница" месечният наем за апартамент може да набъбне с около 30 евро, ако има гараж.

Брокери обобщават, че секторът бавно се стабилизира, като запазва низходящата си тенденция. Въпреки повишеното сезонно търсене обаче няма изгледи за повишение на цените, а по-скоро за застой. Честито на наемателите.