Сделки с луксозни и евтини имоти движат имотния пазар

Анализи и тенденции

2010-04-09

Купувачите се завръщат, има интерес, увеличава се броят на сключените сделки, но всичко това важи само за имоти, оферирани на атрактивни цени.

Сделки продължават да се сключват само с луксозни имоти или с много евтини имоти, като основното изискване на купувачите е да са на изгодни цени. Тази тенденция продължава от 2009 г.

Първото тримесечие на 2010 г. беше сравнително успешно за имотния пазар в България, като средната активност на пазара е с около 40% по-висока от активността през първото тримесечие на 2009 г. - най-тежкият период за имотния пазар в страната, отчитат от там в анализа си за периода.

Продажбите на имоти през януари и февруари 2010 г. се задържаха на нива от второто полугодие на 2009 г.

Месец март донесе по-голяма активност на пазара и сделките отбелязаха рекорден брой от началото на кризата и ръст от 50% спрямо средномесечните нива за последните 10 месеца.

Оживлението през март беше основно за имоти в страната, където на места до преди март пазарът беше почти нулев. Активността на пазара за градски имоти в София и Варна остава непроменена спрямо последната половин година и цените на имотите на база реално сключени сделки се запазват стабилни.

В сегмента на градските имоти в големите градове и най-вече в София се наблюдава успокоение на пазара и преодоляване на първоначалния шок от кризата. Факт е, че намалението на цените в София е много по-малко на фона на повечето населени места в България – 23% спад в цените за 2009 спрямо 2008 г. за София при 36% среден спад за страната по данни на Бългериан Пропъртис на база реално сключени сделки.

През първото тримесечие на 2010 г. цените на имотите в София и Варна на база реално сключени сделки остават непроменени от последното тримесечие на 2009 г.

През януари апартаменти в София се продаваха на средна цена 980 евро на кв.м., която е равна на средната цена от последното тримесечие на 2009 г. През февруари – средната цена на кв.м. е 1220 евро (купуваха се предимно луксозни имоти), а през март средната цена на продадените имоти спадна до 940 евро на кв.м.

Пазарът на жилищни имоти в София задържа относително стабилни нива през последната година, като цените на имотите не спаднаха драстично и много от купувачите все още изчакват по-добри цени. Тъй като този обем от сделки, на който се балансира пазарът през последната година, е много малък за столицата, може би ще има втори цикъл на спад в цените на апартаментите в София, особено при тези, които са с лошо местоположение, недобра заобикаляща среда, панелни или за основен ремонт. Тези апартаменти ще могат да се продадат само при много изгодни и ниски цени.

Има ръст в сключените сделки за наеми в София от началото на годината с около 30% спрямо последното тримесечие на 2009 г., но сделките се сключват на 30% по-ниски цени. Ако в края на миналата година надделяваха наемите на луксозни апартаменти със средни наемни цени от 600-700 евро на месец, то през 2010 г. преобладават наемите на апартаменти под 450 евро на месец – средно 390 евро на месец за януари и 430 евро на месец за февруари и 400 евро за март 2010 г., като през февруари и март има частично завръщане на търсенето на луксозни наеми и сключване на сделки с наем над 1000 евро на месец.

Цените на градските имоти във Варна остават стабилни, а интересът към тях - сравнително слаб. Средната офертна цена на кв.м. във Варна е около 900 евро, което прави имотите във Варна по-скъпи от очакваните нива от купувачите и пазарът на градски имоти в морската столица продължава да има ниска активност.

При наемите се наблюдава спад от 30% в цените на сключените сделки спрямо първото тримесечие на 2009 г. и спад от 27% спрямо последното тримесечие на 2009 г. Средната цена, на която се осъществяват наемните отношения за апартамент с 1 спалня, ново строителство за първото тримесечие на 2010 г. е 380 евро, като до сключване на сделки се стига с допълнително предоговаряне на цената, докато през 2009 г. средната наемна цена беше 540 евро по данни на компанията. Има и спад от 20% в броя на реализираните наеми във Варна през 2010 г. спрямо 1-3.2009 г.

Поради свития наемен пазар, наемодателите често са склонни да отдават своите имоти и за по-кратък период (1-3 месеца). Чуждестранни и български клиенти от вътрешността на страната вече активно търсят жилища под наем за летния период в кк. Златни пясъци и в топ центъра на град Варна.

Ваканционни имоти

Съдбата на построените, но непродадени имоти ще бъде решена през тази и следващата година, като най-вероятно те ще бъдат разпродадени на цени доста под себестойността им, а техните собственици/предприемачи ще се наложи да преглътнат немалки загуби.

За това говори и тенденцията от началото на годината на значително намаление на офертните цени от страна на строители и продавачи на ваканционни имоти в морските и ски курортите.

Макар, че цените на ваканционните имоти вече са доста атрактивни, кандидат-купувачите са доста взискателни и имат дълъг списък от изисквания - започвайки с изключително изгодна цена (около 300 - 500 Евро/м2), добра локация, добро качество, наличие на добро управление и поддръжка на сградата, възможности за организирано отдаване под наем и генериране на приход от инвестицията.

Липсват всякаква продажби „на зелено”, като кандидат-купувачи няма дори за имоти, оферирани на изключително ниски цени. Имаме причини да смятаме, че такъв тип продажби няма да има през следващите години.

Множество строителни проекти са замразени в съвсем начална фаза поради липса на финансиране и пренасищане на пазара. Още повече са проектите с парцел и строително разрешение, които са стопирани. Все повече такива проекти се оферират на пазара, но кандидат-инвеститори липсват и за тях поради лошите перспективи пред новото строителство.

От началото на годината продавачите масово намаляват цени на ваканционни имоти в Бяла, Каварна, Златни пясъци и другите курорти около Варна. Цените на имотите в тези морски дестинации започват от 360 евро на кв.м. за напълно завършени апартаменти.

Забеляза се известно завръщане на интереса към южните ни черноморски курорти – предимно към скъпи и елитни имоти на цени от 80 000 до 130 000 евро или на много евтини апартаменти на цени около 25 000 – 30 000 евро. Основните купувачи са руснаци и рускоговорящи клиенти. Има известно раздвижване и на пазара на имоти в Бургас – интересът там е предимно от страна на български клиенти, като сделки се сключват и за продажба, и за наеми на жилищни и търговски имоти в града.

Това беше относително успешен зимен сезон за продажбите на имоти в Банско с троен ръст в реализираните сделки спрямо първото тримесечие на 2009 г. Средната цена на продадените апартаменти в Банско за 1-3.2010 г. се задържа на нивата от втората половина на 2009 г. – 650 евро на кв.м. и около 40 000 евро средна цена на продадените апартаменти. Офертните цени на апартаментите в Банско започват от 500 евро на кв.м.

Основните купувачи на апартаменти в Банско са руснаци, но също и британци, българи и гърци. Гръцките купувачи бяха доста активни през месец януари, но след това изведнъж напълно се отдръпнаха и може би няма скоро да се върнат поради тоталния срив на гръцката икономика.

Пазарът на имоти в Боровец и Пампорово дори и през зимния сезон не отбеляза развитие и цените на имотите там по-скоро остават офертни, отколкото на реално сключени сделки.

Селските имоти

Селските имоти бяха може би най-силно засегнати от кризата със спад в цените им за 1 година от 53%. За първото тримесечие на 2010 г. броят на реализираните сделки със селски имоти се запазва като този от 2009 г., като обаче средната цена на продадените селски имоти през 2010 г. е 9 640 евро при 19 890 евро в началото на 2009 г. – т.е. с 52% по-ниска. Средната цена на продадените селски имоти за цялата 2009 г. беше 14 300 евро. Това показва, че цените на селските имоти и имотите в малките населени места все още не са се стабилизирали и можем да очакваме допълнителен спад през 2010 г.

Докато през 2009 г. сделките със селски имоти бяха по-равномерно разпределени в страната, то през първите месеци на 2010 г. има ясно изразени предпочитания на клиентите към определени райони и предимно към евтини имоти (до 10 000 евро) и липса на сделки в други. Ето данните, в които реално се сключват сделки през първото тримесечие на годината:

В селата около София в момента не се купуват къщи, продажби има предимно на земи. В селата около Бургас, Пловдив, Велико Търново, Ямбол и Кърджали сделките са прекалено малко, за да се извлече статистика. Най-много сделки със селски имоти има в района на Стара Загора, където цените спаднаха едва в началото на тази година и то с 37% спрямо 2009 г. и 2008 г. (през 2009 г. нямаше спад на цените спрямо 2008 г. в този район).

expert.bg