MIPIM 2010: Светлина в края на тунела или показване на мускули?

Анализи и тенденции

2010-03-26

Спукани балони илюстрираха спада на пазарите на имоти по света, включително българския, на щанда на руския регион Ростов, който се рекламира като "кризоустойчив" на изложението MIPIM

Повече от две години откакто хаосът превзе глобалните пазари, изложението за имоти MIPIM показва, че въпреки нарасналия оптимизъм все още инвеститорите са на кръстопът, а издържливостта на възстановяването в сектора е под въпрос.

Панаирът започна в началото на миналата седмица в Кан, на Френската ривиера, с програма, включваща теми като как да компаниите да се възползват от икономическото оживление и с негласното очакване демонстрациите на оптимизъм да прикрият тревогите.
"Някои в индустрията ще ви накарат да повярвате, че все още е 2005 г.", каза Саймън Лайънс от инвестиционната фирма Enstar Capital, цитиран от информационната агенция "Ройтерс". Той смята, че тези, които провъзгласяват най-шумно възстановяването, са най-малко в позиция да празнуват.

Проучванията на големите консултантски фирми за имоти, които бяха разгласени по време на панаира, все пак потвърдиха, че завръщането на инвестициите е започнало във втората половина на 2009 г. Но и че те все още са по-малко от тези от 2008, когато кризата вече беше започнала.

Разминаване с икономиката
Някои инвеститори смятат, че подемът е следствие най-вече от бързото възстановяване на капиталовите пазари с допинг под формата на монетарни и фискални стимули като сваляне на лихвите на централните банки, увеличаване на предлагането на пари и правителствено харчене. Въпреки че търсенето на имоти от фирмите се е увеличило във втората половина на 2009, подкрепено от стабилизирането на икономиката, то може да се окаже технически процес – просто свиването е било толкова силно, че е стигнало абсолютно дъно.
"Паричните потоци са много повече в съответствие с капиталовите пазари напоследък, отколкото с фундамента на пазарите (на имоти)", каза Барбара Кнофлах, която надзирава управлението на активи за 20 милиарда евро като главен изпълнителен директор на германския инвестиционен мениджър SEB Asset Management.
"Не подкрепям сценариите за страшен съд, но не е трудно да си представим продължителни смущения в търсенето на площи. Ако безработицата остане повишена, това не е добре за недвижимите имоти. И това ни изнервя", каза Алън Смит, глобален директор на инвестиционния мениджър Pramerica Real Estate Investors.
От една страна, това би трябвало да означава, че инвеститорите ще бъдат въздържани в следващите месеци. От друга, наливането на пари в икономиките от централните банки и правителствата създава излишъци от ликвидност, които трябва да намерят подслон в конкретни активи. Това, което правят фонд мениджърите в момента, е да се състезават ожесточено за най-качествените имоти - сгради на топ местоположения, които са отдадени под наем дългосрочно на солидни компании. Техните цени в Лондон например вече са отскочили до нивото, на което бяха преди фалита на "Леман Брадърс", след като се стопиха с 44% между средата на 2007 и средата на 2009 г.
"При положение че наемният пазар още е слаб, е трудно да оправдаем цените за първокласните активи", каза Пол Кларк, директор инвестиции и управление на активи в Crown Estate, дружеството, стопанисващо имотите на Короната, цитиран от PropertyEU.

Тежък дълг
Освен икономиката вторият важен източник на притеснение за компаниите в сектора е финансирането. Способността на банките да кредитират придобивания на активи и ново строителство може да бъде уязвена под заплахата да понесат удари от над 200 милиарда евро дълг, обезпечен с бизнес имоти второ качество при високи съотношения спрямо стойностите на сградите в годините на бума. Според консултантите по имоти CB Richard Ellis това е около една пета от общите задължения към банките, обезпечени с бизнес имоти в Европа.

Източна Европа – голямо разочарование?
В необичайно остър коментар Барбара Кнофлах каза още, че Източна Европа е била голямо разочарование за инвеститорите. "Много от нас мислеха за Източна Европа като за най-добрата перспектива след Азия. Това беше голяма негативна изненада и тази илюзия сега я няма", каза тя, добавяйки, че в следващите пет години Източна Европа ще бъде на заден план за сметка на Южна Америка.
Това обобщение обаче крие значителните различия вътре в региона, в който Полша и Чехия изпъкнаха като пазарите, най-близо до западноевропейските не само в географски смисъл.
За някои инвеститори корекцията на цените на активите означава и че са се завърнали привлекателните различия в нивата на доходност от инвестициите в региона спрямо развитите икономики. Фонд мениджърът AEW обмисля пак да купува на изток от Виена, след като не е правил нищо в региона в последните две години. Поделението за управление на инвестиции в имоти на холандската финансова група ING се опитва да вдигне около 750 милиона евро от капиталовия пазар, за да инвестира до 1.5 млрд. евро заедно с привлечените кредити в търговски центрове в Европа, като бившите комунистически страни са част от стратегията му. Британският консултант Savills посочи офисите във Варшава като най-добрия избор за инвеститорите през тази година, а в потвърждение на тази оценка иначе консервативният германски фонд Union Investment придоби офис и търговска сграда в строеж в полската столица. Подобни сделки, които традиционно се асоциират с висок риск, бяха често срещано явление преди около три години, но станаха немислими с настъпването на финансовата криза.
Докато инвеститорите лекуват раните си, някои страни в региона може би държат скрити козове. Икономическият спад повлия негативно на трудовата заетост, растежа на заплатите и съответно на заетостта на офис и индустриални площи и техните наеми. Това означава, че международните компании могат да влязат при по-ниски първоначални разходи, стимулирайки икономическото развитие. От Лондон до Ростов на Дон за всички остава да се надяват, че този сценарий ще се реализира на практика.