България започва да изглежда привлекателна за купувачите на имоти

Анализи и тенденции

2010-02-24

Докато редом с всички останали индустрии ангажиментът на предприемачите в строителството и недвижимите имоти към проблемите на глобалното затопляне расте, в България те трябва да стискат зъби и за да преминат своеобразен ледников период в продажбите на активи, започнал в края на 2008 г.
Придобиването на "Авто юнион център", офис и търговски комплекс до летище София, от гръцки фонд през есента на миналата година беше първият слънчев лъч, пробил гъстите облаци.
Към днешна дата анализаторите на този пазар вярват, че той ще бъде последван и от други сделки, в които ще се купуват имоти заради паричните потоци, генерирани от наеми, и възможността цените им да нарастват постепенно с възстановяването на икономиката.

Засега кампанията по продажбите на сградите на Българската телекомуникационна компания (сега "Виваком") потвърждава тази тенденция. Те обаче се различават от типичните инвестиционни сделки по това, че става въпрос за имоти, които често се нуждаят от реконструкции, за да отговорят на съвременните изисквания за офис и търговски площи. Освен това купувачите в повечето случаи са местни и не зависят от международните капиталови пазари.

Оживление
Но инвестиционната активност нарасна значително в Западна Европа от дъното, достигнато преди около година. Първо във Великобритания, но по-късно и в пазари като Германия и Франция състезанието за придобиването на най-добрите сгради се засилва, което притисна надолу доходността – нетните парични потоци на година като процент от инвестицията в имота, които инвеститорите очакват. Опасенията, че развиващите се икономики на бившите комунистически страни могат да фалират, намаляха и купувачите разшириха географския си обхват, оказвайки натиск върху доходността и в периферни пазари като Чехия и Полша. Това подхранва надеждите, че и България е на ред да види ръст в инвестирането в имоти. Особено като се има предвид, че той ще започне едва ли не от нулата.
"Докато развитите икономики вече са излезли от рецесията, а пазарите на имоти отскочиха, вярваме, че активността на чуждестранните инвеститори на българския пазар също ще се засили", обяви консултантската фирма за имоти "Елта консулт".
Изпълнителният директор на консултанската компания Colliers International Атанас Гаров казва, че "по отношение на съществуващите (сгради) 2010 г. ще бъде добра година за инвестиции".
Търговията със собственост с инвестиционна цел е по-скоро малка ниша за сектора в България просто защото той все още се намира във фазата на изграждане на наличности от съвременни сгради във всички сегемнти – офис, търговски и индустриални площи. В същото време обаче тя влияе косвено на оценките на проекти, които кандидатстват за финансиране пред банките.
Според "Елта консулт" нивата на доходност, които инвеститорите очакват за добре отдадени под наем сгради със стабилни наематели, са се повишили с 250-300 базисни пункта от най-ниското си ниво. Изменение от около 8 на 11% отразява изострената чувствителност на купувачите към рисковете в икономиката и в частност в пазара и от усещането им, че доходите са застрашени от фалити или напускане на наематели, по-дълги периоди на незаетост и предоговаряне на наемите надолу.
Миналата година икономиката се е свила с 5.1% по експресни оценки на Националния статистически институт. По данни на консултантите Colliers International усвояването на офис площи в София е паднало до 80 хил. кв.м, по-малко от половината от отчетеното 2007 г. Ръстът в предлагането заради завършването на проекти, започнати по време на бума на пазарите, е раздул незаетостта до около 18 на сто.
Според "Фортън" наемите за най-качествените офиси в столицата вече са паднали до 13.5 евро на квадратен метър и вероятно ще задълбаят до около 13 евро, докато доходността се е издула до 11% от 7.5 на сто в началото на 2008 г. Въздействието на падащия наем и на увеличението в доходността означава, че кризата е отнела почти половината от стойността на най-добрите офис сгради в столицата и тя се е свила до под 1500 евро на кв.м. Несигурността е далеч по-голяма за проекти за шопинг молове, които сега се завършват, но не могат да отворят заради ниската си заетост, каквито примери има в градове като Русе. Подобни имоти преди няколко години се продаваха още преди да са отворили врати на цени, превишаващи в пъти направената инвестиция в строителството им.

Надежди
Но спадът означава и че за инвеститорите покупки на това равнище стават далеч по-приемливи. Причината? Намалението на наемите ги прави да изглеждат по-устойчиви във времето и най-малкото по-привлекателни за наемателите, което увеличава сигурността за приходите от имотите. А пък високата доходност е примамлива за купувачите, понеже превишава значително това, което биха получили на места като Прага (7% за топ офиси срещу 10% в София) или дори Будапеща (8%) по данни на CB Richard Ellis.
"Със сигурност 2010 ще бъде добра година за покупки на съществуващи и добре функциониращи активи, тъй като стойността им е паднала заради пазарната обстановка, а се очаква цикълът в някой момент да се обърне", казва изпълнителният директор на Colliers International Атанас Гаров.
Инвестициите в имоти в Централна и Източна Европа скочиха във второто полугодие на миналата година до четири пъти обема от първото, извеждайки общия оборот на пазара до 2.5 милиарда евро по данни на CBRE. За пазари като България може да е още рано да последват отличниците Полша или Чехия, но стабилизирането на доходността и привлекателната премия за инвестиции в София рано или късно би трябвало да притегля инвеститори. Остава да се види дали продавачите ще са готови да възприемат тези цени, или ще предпочетат (и могат) да изчакат по-добри времена.