С 16% поевтиняха жилищата през 2009 г.

Цени и конюнктура

2010-01-18

Средно за страната през 2009 г. офертните продажни цени на жилищните имоти отбелязват понижение от 15.75%, показва статистика на агенцията за недвижими имоти Форос.

Цените на жилищните имоти през 2009 се отличават с изключителна динамика в низходяща посока. Тази динамика е по-голяма през първата половина на годината докато в последните месеци спадът се забавя в значителна степен, се посочва в годишния обзор на агенцията за пазара на жилища в страната.

Оттам обаче отбелязват, че посочените изменения са на база офертни цени. Реалното изменение, в действителност, е по-голямо, тъй като почти всички сделки се осъществяват след допълнително договаряне на цената, което е в рамките на 10 до 30%.

Най-значителен е спадът на цените на старото монолитно строителство - 16.84%, следван от този при панелните жилища - 15.15%. Най-слабо е понижението при новото строителство -15.11%.

На териториален принцип, най-съществено понижение на цените се наблюдава в Кюстендил - 30.77% и Видин - 30.76%, а най-малко в Кърджали - 2.05% и Добрич - 6.28%. Разликата в спада на цените на жилищните имоти в София (-24.11%) и Варна (- 12.65%) - градовете с най-динамични цени през последните години - се дължи на обстоятелството, че възможностите за застрояване във Варна са значително по-малки, респективно и обемите на предлагането.

Средната доходност при жилищните имоти също се понижава. Към декември 2009 тя е в размер на 5.98% и намалява с 0.36 пр.п. спрямо декември 2008.

Най-висока при жилищните имоти е доходността във Велико Търново - 9.78%, следвана от Стара Загора - 6.87%. В София тя е в размер на 5.91%, в Пловдив - 6.27%, във Варна - 5.35%, а в Бургас - 4.77%.

През първата половина на 2009 г. на територията на страната са сключени общо 87 459 сделки с недвижими имоти, което е с 35.16% по-малко в сравнение със същия период на 2008 г., става ясно от годишния доклад на Форос за пазара на жилищни имоти в страната.

През периода януари-септември 2009 постъпленията от инвестиции в недвижими имоти на чуждестранни лица са в размер на 433.4 млн. евро, при 1081.4 млн. евро за януари – септември 2008 г., което е понижение от 59.92%.

През деветмесечието на 2009 са издадени с 34% по-малко разрешителни за строеж на жилищни сгради спрямо същия период на 2008 за с 55.52% по- малко жилища и с 54.76% по-малко РЗП.

През деветмесечието на 2009 на територията на страната са построени общо 1911 жилищни сгради, което е с 1.85% по-малко спрямо същия период на 2008. Полезната площ на построените сгради също намалява с 1.83%. Същевременно броят на новопостроените жилища (с издадено разрешение за ползване) е с 6.32% повече.

Най-търсени през годината остават двустайните жилища с квадратура до 60-70 кв.м като цената се оформя като главен критерий при вземане на решение за покупка.

По данни на Форос, през първата половина на 2009 г. офертните продажни цени на жилищните имоти в страната отбелязват средно понижение от 15.75%, докато наемните стойности намаляват с 18.67%. По-голяма част от сделките обаче, се реализират на нива с до 20% по-ниски от офертните цени.

Поради ограниченото банково кредитиране, едва 5 до 10% от покупките на жилищни имоти са финансирани чрез ипотечен кредит докато през 2008 г. този процент е 60-65%.

Въпреки че предлагането надвишава търсенето, то също отбелязва спад като, според проучване на Форос, в големите градове на страната офертите за продажба на жилища през 2009 намаляват средно с 32% на годишна база.

Основна група купувачи на пазара на жилищни имоти в страната са българите, като за 2009 техният дял е над 92%. Останалите 8% се падат предимно на руснаци и граждани на бившите руски републики.

2009 година се характеризира с понижаване на инвестиционната и строителна активност на територията на цялата страна, породена от протичащите икономически процеси в глобален мащаб. В следствие на това, в страната са обявени значително по-малък брой жилищни проекти в сравнение с предходната 2008 година.

По данни на Форос, в София най-голяма част от новопостроените жилищни площи са съсредоточени в кварталите Манастирски ливади-запад (11.78%), Младост-4 (10.34%), Овча купел (9.93%) и Витоша (9.86%); във Варна в кварталите Бриз (15.03%), Владиславово (13.93%) и Левски (11.81%), а в Бургас - Меден Рудник (33.62%) и Славейков (31.33%).

Негативните ефекти от световната финансова криза, свързани до голяма степен с ограничаването на кредитния ресурс, влошаващата се макроикономическа конюнктура и др., доведоха до невъзможност много от планираните и започнати обекти да бъдат завършени. Една част от тях към момента са временно “замразени”, а други окончателно отказани, поради което обемът на реално изграждащите се жилища на този етап не може да бъде установен.

Понижаването на инвестициите в сектора и на обема на строителството водят до намаляване обема на предлаганите имоти, което ще доведе до балансиране на търсенето и предлагането.

Някои от по-големите нови проекти за 2009 са:

Мултифункционален комплекс Универсул в София. Комплексът предвижда четири жилищни сгради, разположени върху двуетажен търговски център и една отделно стояща административна сграда. Общата му площ ще бъде 87000 кв.м.

Жилищен комплекс Хил Сити във Варна. Комплексът ще включва общо 200 апартамента. Предвидени са открит басейн, зона за отдих, детска градина, хипермаркет, магазини, СПА център, лекарски кабинети, стрелбище и офиси. Общата му разгърната площ ще бъде 43 187 кв.м.

Жилищен комплекс на ул. Димитър Димов в Бургас. Той ще включва жилищни, офисни и търговски площи като общата му разгърната площ ще възлиза на 16 687 кв.м. Завършването на строителните работи е предвидено за ноември 2011.

По отношение на вторичния пазар на жилищни имоти, предлагането също намалява. Офертите за продажба на жилища от собственици в големите градове на страната за периода, намаляват средно с 32% на годишна база. Основно тези имоти се предлагат от клиенти, закупили апартаменти с цел инвестиция и в момента се нуждаят от свеж финансов ресурс.

Друг тип продавачи са тези, които са теглили кредити, било за продаваното жилище или за друг техен имот, поради неспособността да изплащат месечните вноски по заема.

Трета група продавачи са тези с наследствени жилища, особено при няколко наследника. Голяма част от продавачите, които не са принудени да продават в този момент, изчакват признаци за възходящо развитие на пазара, за да обявят жилищата за продажба.

Т.е. основните мотиви за продажба на жилищен имот през 2009 са: нужда от свеж финансов ресурс; нужда от средства за погасяване на кредитни задължения; необходимост от изчистване на отношения, свързани със собственост; продажба на по-малко жилище и доплащане за по-голямо; продажба на по-голямо жилище с цел закупуване на по-малко в по-добър район.

В новите условия на засилена конкуренция и по-ниско търсене, някои от инвеститорите и строителите на новооизграждащите се обекти започнаха да предлагат бонусни схеми, сред които най-често безплатно избено помещение, паркомясто, гараж и др.

Търсенето на жилищни имоти през 2009 е значително под нивата от последните години.

Причините са свързани с пренеслата се и у нас финансова криза, липсата на кредитиране от страна на банките, влошаващата се икономическа конюнктура, повишаването на безработицата, несигурността на хората по отношение на доходите им и най-вече неясната пазарна ситуация.

Най-търсени през годината са едностайните и двустайни жилища с квадратура до 60-70 кв.м. Търсят се както нови (но задължително с Акт 16), така и стари жилища. Новите обичайно се предпочитат заради по-дългия експлотационен период, а старите заради по-ниска цена и по-добро съотношение на чиста жилищна площ и цена. Сумата, която са готови да заплатят купувачите в големите градове (София, Варна, Бургас, Стара Загора) за тези имоти е до 50 000 евро.

Като най-важен фактор при вземане на решение за покупка се очертава цената. При 100% от сделките се търси допълнително договаряне, което обичайно е в рамките на 10 до 30% от офертната цена.

Добра предпоставка за това е и голямото предлагане, което в пъти превишава търсенето. В резултат, купувачите имат по-голям избор от жилища в сравнение с предходни периоди и това оказва влияние върху средния брой на огледите и върху времето за търсене и осъществяване на сделка, които нарастват. Така, през периода, времето за търсене и покупка на жилище вече е 2-6 месеца, докато година по-рано е 1-2 месеца, а броят на огледите, които се правят от 4-8 в началото на 2008, днес вече надвишава 10.

Важен фактор при вземане на решение за покупка са и типа на строителство и степента на завършеност. През периода почти липсва търсене на жилища в ранен стадий на строеж, тъй като тези имоти се очертават като високорискови.

Други възможни стимули са разсроченото плащане, включване в цената на допълнителни екстри - довършителни работи, вградени мебели, електроуреди. Все по-често срещано искане е продавачът да поеме всички транзакционни разходи.

По Черноморието се наблюдава една сравнително нова тенденция на търсене на къщи за постоянно живеене в селата, отстоящи на 15-30 км от Варна и Бургас.

През 2009, основен купувач на пазара на жилищни имоти в страната е българинът. За разлика от последните години, когато неговият дял при покупка на жилищен имот е 70-80% от общия обем на сключваните сделки, в момента този дял е близо 92%.

Останалите 8% се падат предимно на руснаци и граждани на бившите руски републики. За разлика от предходните години, търсените жилища са почти изцяло за собствено ползване.

Средствата, с които се закупуват жилищата са предимно собствени, често получени от продажба на наследствени имоти.

Пазарът на наеми

Промяната в обема на предлаганите под наем жилищни имоти през 2009 спрямо предходната година е силно индивидуална за различните градове на страната.

В някои райони се наблюдава повишение, а в други понижение на количеството на офертите. Това в много голяма степен зависи от интензивността на строителството в съответните населени места през последните месеци и години, както и от обема на жилищата, закупени с инвестиционна цел. София е един от градовете с ръст на предлагането, породен именно от посочените фактори. Във Варна обаче, се наблюдава спад в размер на 22.86%. В Бургас почти няма промяна в броя на постъпилите оферти (-0.25%).

В съответствие с търсенето се предлагат предимно обзаведени апартаменти, тъй като тези имоти се реализират по-лесно на пазара и се постигат по-добри наемни нива.

В София най-голямо е предлагането в района на центъра, Лозенец, Манастирски ливади и Студентски град, а най-малко - в кварталите Гео Милев и Слатина. Преобладават апартаментите ново строителство, но се предлагат и голям брой стари жилища.

Най-търсени през периода са едностайните и двустайните жилища от ниския клас с квадратура до 60-70 кв.м. Тези имоти обаче, са и най-дефицитни при предлагането. В София и Варна горната ценова граница на търсенето достига до 200-350 евро/месец, а в по-малките градове 100-150 евро/месец.

Средният брой на огледите, които се правят при наемане на жилищен имот е между 4 и 8, а времето за вземане на решение от 1 ден до месец. Основно изискване на наемателите е атрактивната цена. Други изисквания са добра локация, възможност за паркиране, сгради - ново строителство и др.

При високия клас жилища (с месечен наем 1000-1200 евро) се наблюдава значителен спад на търсенето. Основна група наематели тук са чужденци - мениджъри, управители на чуждестранни фирми, които имат представителства у нас, както и българи със собствен малък или среден бизнес.

В София най-търсени са апартаментите в центъра, в Студентски град и Южните райони около бизнес центровете. Интерес има и към апартаменти в затворените комплекси, които обикновено се намират в покрайнините на София, но привличат с допълнителни екстри.

Сериозен минус обаче, е лошата инфраструктура районите в близост до Околовръстно шосе, където има най-много луксозни затворени комплекси.

Във Варна наемателите се ориентират към райони с имоти, предлагащи по-ниски ценови нива - Широк център, крайни квартали, Бриз, Чайка, Лятно кино Тракия.

По отношение на цените, подобно на тренда при продажбите, и тук наемните стойности се понижават. В големите градове понижението е най-голямо при обзаведените жилища. Средното намаление на наемните цени за страната е в размер на 18.67%. Най-голямо то е в Добрич - 39.83%, Бургас - 30.00% и Стара Загора - 24.33%, а най-слабо в Благоевград - 2.38%, Велико Търново - 2.91% и Варна - 6.82% (студентски градове).

Поради нестабилната икономическа ситуация в страната, през първото шестмесечие на годината не се очакват промени в инвестиционния климат и нагласи. В края на трето тримесечие се очаква раздвижване на строителния пазар и поява на нови жилищни проекти.

Какво предстои?

Поради слабата активност в строителния сектор, както и поради намаляващото предлагане на вторичния пазар на жилищни недвижими имоти, обемът на предлагането ще продължи да намалява и това ще балансира разликата между търсене и предлагане в краткосрочен период.

Броят на сделките през първото тримесечие на 2010 ще се понижи с 10-13% спрямо същия период на 2009.

Темпът на понижаване на продажните и наемните стойности ще се забави още.

До края на първото тримесечие на 2010 в някои райони на страната продажните цени на имотите в сегмента ще се понижат с още до 10%.

Жилищните имоти ще бъдат най-малко засегнатия от кризата сегмент на пазара на недвижими имоти, но развитието на този сегмент остава в пряка корелация от състоянието на кредитния пазар.

expert.bg