Пазарът на жилища опипва дъното

Цени и конюнктура

2009-12-14

Пламен Андреев, управител на “Планекс холдинг”

Пазарът на жилища продължава да се съвзема от шока, в който изпадна, след като финансовата криза го извади от релси миналата година. Но няма изгледи да изплува бързо от низините, до които потъна и като активност, и като цени, предупреждават икономически експерти. Поне не и докато икономиката не започне да работи на по-високи обороти.

Фирмата за бизнес проучвания Industry Watch миналата седмица обяви, че не изключва спадането на цените на жилищата да продължи вследствие на слаб приток на външни капитали и продължаващо забавяне в банковия кредит в страната. Анализаторите й твърдят, че стойностите може да намалеят с до 10% от текущите си нива.

Съществуващите апартаменти (без новото строителство и луксозните имоти) в 28 големи града в България поевтиняха средно с 28% към третото тримесечие на тази година от върховото си равнище година по-рано, показват данни на Националния статистически институт. Industry Watch изчисли, че тази загуба се равнява на 6 милиарда лева за всички собственици.

Обедняването им може да продължи, защото притокът на горивото за ръста на цените – преките чуждестранни инвестиции, намалява, смятат експертите. "България е бедна на местен капитал и голяма част от проектите и покупките бяха финансирани чрез свеж приток на капитали (от чужбина)", каза за "Строителство Градът" Лъчезар Богданов, управляващ партньор в Industry Watch.
Според него все още финансовият сектор е под натиск и това се вижда в статистиката на Българската народна банка за предлагането на пари в икономиката. "Парите в брой продължават да се свиват с все по-високи темпове спрямо миналата година. Докато това става, трудно пазарът ще се отпуши", каза той.

Преките чуждестранни инвестиции в имоти скочиха до средно над 2 млрд. евро годишно в периода 2006-2008 г. при малко над 300 млн. евро средно за всяка от трите години преди това, преди финансовата криза да ги свие. Общият обем на жилищните кредити се стабилизира на 12% от брутния вътрешен продукт през тази година, след като се изду от едва 1% през 2003, докато банките използваха евтините депозити на западноевропейците, за да финансират покупки на домове с ипотеки в Централна и Източна Европа.

Жилищните заеми през септември са били с 11.3% повече спрямо 12 месеца по-рано – общо 8.3 млрд. лева, но темпът на растеж се е свил от 38% и 64% през 2008 и 2007 г., показват данните на БНБ. Средномесечният обем нов бизнес за банките в жилищния сектор намаля до около 50 млн. евро тази година, едва малко повече от една трета от типичното за 2007 и 2008 г. По данни на БНБ приходите от продажба на имоти на чуждестранни лица през деветте месеца на тази година са били 433.4 млн. евро при 1.08 млрд. евро за същия период на 2008.
Но на реалния пазар продължават да се трупат сигналите, че корекцията на цените е окуражила хората, задържали се с глава над водата в кризата, да се замислят дали моментът е подходящ да си купят дом. Кампаниите на банките за жилищни кредити през последните месеци също дават резултат. През ноември средният размер на заемите, минали през кредитния посредник "КредитЦентър", се е повишил с 10% до почти 40 800 евро. За последно този показател е бил над 40 хил. евро през декември 2008 г.

Татяна Емилова, мениджър "Жилищни имоти" в консултантската фирма Colliers International, вижда съживяване на интереса сред клиентите в София, след като през последните месеци и банките са се активизирали. "Определено има раздвижване като огледи и запитвания, а и като реални сделки", каза тя.
"Самите ние всеки ден се изненадваме, че не продавачите, между които има голяма конкуренция, а купувачите са по-активни и често по-мотивирани за достигане до сделка", казва Цветелина Тасева, изпълнителен директор на "Адрес недвижими имоти". Но това все още не означава възстановяване - Тасева прогнозира, че спадът на реализираните сделки ще бъде около 35% спрямо тези от 2008.

Въпреки това Емилова допусна, че цените може да се плъзнат още надолу, но се застрахова, че евентуалният спад ще бъде "незначителен", подкрепяйки мнението, че дъното е достигнато.

Истинският проблем за предприемачите обаче е търсенето. Броят на завършените жилища миналата година стигна рекордните 21 хил., повече от два пъти числото от 2004. Деветте месеца на 2009 са добавени още 15 хил. нови единици, показват данни на Националния статистически институт. В същото време покупко-продажбите на всички видове имоти в четирите най-големи града на страната са паднали наполовина като брой през първото полугодие до 20 500.

Пламен Андреев, управител на "Планекс холдинг", строител и строителен предприемач, казва, че е намалил цените в жилищните сгради, които продава, с 10-12%, но не усеща положителен ефект. "Явно не цената е проблемът, а несигурността в доходите и необходимостта от някакъв резерв от пари (у хората)", каза Андреев.
Новото строителство се е оказало относително по-устойчиво. Според "Адрес недвижими имоти" средните цени на жилищата са паднали с около 20% до около 800 евро на кв.м (включително новото строителство) в София и Варна и с по около една четвърт в Пловдив и Бургас.

Повечето от българите са предпочели да спестяват пред това да харчат значителни средства за дълготрайни покупки, каквито са новият дом или новият автомобил. Финансовото богатство на домакинствата (без материалните активи) се е разширило с 800 милиона лева до 34.3 милиарда лева през третото тримесечие на годината, а нетното им (пак само финансово) богатство е нараснало с 3.5%. Депозити в банките и пари в брой са формирали почти 90% от него, показва още изследването на Industry Watch.
"По време на криза домакинствата спестяват, за да могат да посрещнат евентуална загуба на работно място или намаляване на доходите. Принос за увеличената склонност към спестяване има и високата доходност, която вложителите получават срещу своите депозити в банка", коментират анализаторите.

Но за тези, които имат нужда от жилище, вратата на възможностите може да се затвори скоро. Рекордните темпове на завършване на жилища скоро ще останат в миналото. Разгънатата застроена площ на сградите с разрешения за строеж в София пада с повече от 50% през третото тримесечие на годишна база и до една трета от пиковото равнище през 2006 г. Падането на цените намалява и стимулите на индивидуалните продавачи да предлагат имотите си, освен ако са притиснати да продават, коментират брокери. Донякъде това важи и за предприемачите. "Има много инвеститори, които са финансово стабилни и не са готови да продават под разходите, които са вложили, и под цена, която смятат за нормална", каза Емилова. "По-качествените имоти бавно се купуват", потвърди Пламен Андреев. "На пазара наши клиенти ни казват, че не могат да намерят на ниска цена имот, който би им харесал, добавя той. Нещата отиват към изчерпване на наличностите."