Капиталови пазари: Ледовете се топят

Инвестиции в имоти

2009-11-16

Части от комплекса Broadgate в лондонското Сити.

Пазарът на инвестиционни имоти в Европа най-накрая убедително показва, че се стабилизира, и демонстрира, че е преминал най-критичния момент от началото на кризата насам. Все повече инвеститори са склонни да наддават за офис сгради, молове и складове с целта да спечелят от повишаването на доходите от наем, когато възстановяването на глобалната икономика набере скорост.
Третото тримесечие на 2009 г. се оказа повратно за инвестиционните пазари на стария континент. Доверието дори във втростепенни пазари и активи постепенно се завръща, макар и не навсякъде. Достъпът до финансиране е значително подобрен, а банките имат желание да финансират по-големи сделки. Доходността и наемните пазари също бавно започват да се изправят на крака.
Според проучване на глобалния консултант Cushman & Wakefiled инвестициите в бизнес имоти са скочили с 53% в периода юли - септември спрямо предходното тримесечие до 19.3 милиарда евро. Голям принос за ръста са имали международните инвеститори, чието участие в оборота се е повишило до 44% от 31% в първите две тримесечия. Въпреки че местните обикновено действат по-предпазливо, те също показват по-голяма активност, а делът им достига почти 11 милиарда евро.
Средната доходност от първокачествени активи в Европа е била 7.51% и е останала стабилна в 21 от 32-те изследвани страни.
Стабилизацията на доходността - процентно съотношение между годишните приходи от наем и разходите за придобиване на актива, е знак за възвръщане на доверието на инвеститорите. Те искат по-високи нива на възвръщаемост, когато очакват спад на приходите от наем заради намаление на пазарните им нива или периоди с по-ниско натоварване на капацитетите на сградите и са склонни да приемат по-ниска, когато имат по-голяма сигурност по отношение на бъдещите постъпления.
Средно през третото тримесечие доходността в Европа е паднала с един базисен пункт (0.01 процентни пункта), като за това основна вина има Великобритания - там спадът е бил 24 базисни пункта.
Със стабилизирането на доходността и ръстът на стойностите на имотите също показва подобрение - докато през първото и второ тримесечие те са падали със 7.4% и 2.8%, през третото тримесечие намалението се забавя до 0.8%. Освен от доходността те зависят и от нивата на наемите.
Анализът на различните сегменти показва, че с най-добри позиции е бил пазарът на офиси, чиито инвестиционните обеми са се увеличили с 87% за едно тримесечие до 10.6 милиарда евро. Положително се е придвижил и индустриалният сегмент, докато инвестициите в търговски имоти са останали по-скоро статични основно по причина на липсата на качествен продукт и в резултат на съществуващите затруднения при финансирането на по-големи сделки. Търговските центрове обикновено имат по-висока единична стойност от офис сградите или индустриалните имоти заради по-високите наеми и големите им обеми.
Консултантската фирма CB Richard Ellis, която също отчете възход на инвестициите, за тях в голяма степен са допринесли увеличените обороти на инвестиционните пазари във Великобритания, Германия и Испания. В първите две държави увеличенията са най-големи и докато интерес към Германия са проявили вътрешни инвеститори, предпочели първокласния сегмент, във Великобритания инвеститорите вече са готови да поемат по-голям риск, като се ориентират към имотите, които не са на топ местоположения и с топ наематели.
Две по-големите сделки, първите от такъв мащаб в последната година, сключени в Европа през третото тримесечие, са напомпали инвестиционния пазар. Едната е продажбата на офис комплекса Broadgate Estate (бивша собственост на компания British Land), намиращ се в Лондонското сити, на американския опортюнистичен фонд Blackstone Real Estate за 1.2 милиарда евро. Другата голяма транзакция е продажбата на портфейл от банкови клонове, оценени на 1.15 милиарда евро на испанската банка BBVA.
За сравнение, най-голямата сключена сделка в Европа през първите две тримесечия е била продажбата на портфейла на фалиралата компания Dawnay Day за 669 милиона евро. През първата половина на 2009 г. е имало само 36 осъществени сделки за над 100 милиона евро.
Очевидно инвеститорите са окуражени от рязкото обезценяване на бизнес имотите в Европа от пиковите им стойности през 2007 г. – регистриран е спад от 22%. От Западна Европа най-лошо засегната е Великобритания, тъй като там регистрираният спад е 40%. Като цяло централната и източната част на континента също не остават незасегнати от негативните промени. В Централна Европа бизнес имотите са се обезценили с 26%, а в Източна – с цели 45%.
Окуражаващите новини за състоянието на инвестиционните пазари сякаш обаче не са достатъчни да засенчат икономическата рецесия в Европа. Някои анализатори дори предричат, че настоящото възстановяване няма да трае дълго. Дейвид Хъчингс, директор на отдела за европейски проучвания на Cushman & Wakefield,обаче вижда светлина в тунела: "Все още на пазара има много проблеми, но предвид данните за последните две тримесечия, които показват увеличаване на активността на инвестиционните пазари в Европа, може би сме загърбили най-лошото."

indeximoti.bg