В очакване на възстановяването

Анализи и тенденции

2009-11-16

Структурите на компаниите и проектите трябва да се оптимизират и да станат по-ефективни, да отговарят на реалните потребности на хората, да балансират между пазарните нужди и възможностите те да бъдат посрещнати, да акцентират повече на услугите, отколкото на проектите. Когато това бъде направено, кризата на пазара на имоти ще е останала зад гърба ни.
В навечерието на конференцията "BalREc: В очакване на възстановяването" (5-6 ноември) "Индекс имоти" се допита до няколко от лидерите в индустрията на недвижимата собственост в България и получи горните отговори. Те са малка част от това, което бизнесът е научил след всичко, което се случи с пазара на имоти в последните десет години и достигна кулминацията си в края на миналата.
В този период секторът мина през периоди на бурна спекулация: цените на жилищата пораснаха почти петорно от края на 2001 до края на 2008 г.; и през огромен строителен бум: парите на хиляди чужденци и на български инвеститори бяха бетонирани в Слънчев бряг и Банско; но и през появата и експериментирането с нови концепции в туризма, търговията на дребно и усугите, жилищния сектор.

Какви са уроците, които трябва да бъдат научени?
"Равносметката е, че планирането на бюджети, разходи, пазари и всички съпътстващи дейности трябва да се подчинява на по-висока целесъобразност, по-висока и компетентна оценка на риска, по-висока ефективност", казва Петър Христов, управител на строително-предприемаческата компания "България инвестмънт груп", която се занимава с жилищни, ваканционни и бизнес проекти.
Подобно на всички други икономически играчи – и компаниите, и крайните потребители са в период на преоценка и преструктуриране на разходите си. За предприемачите това значи, че трябва да работят в среда на много по-ожесточена конкуренция.
При положение че цените падат, трябва да намерят нови пътища за повишаване на качеството. Силвио де Понте, италиански архитект, който започна практика в България, казва: "Понякога е много лесно да направиш добър проект с много пари. За архитекта предизвикателството на бъдещето е да проектира висококачествено в нова среда, с нови комуникации и по друг начин при ниска, или по-скоро при разумна цена на продукта."
Но не само. Други предприемачи все още твърдо вярват, че конкуренцията няма да бъде само ценова. Шимон бен Хамо, главен изпълнителен директор на строително-предприемаческото дружество "АФИ Юръп България", част от международната група AFI Europe, казва, че България все още има най-ниските цени на имотите в Европа, и че пазарът вече е "на дъното на дъното".
Лъчезар Тодоров, изпълнителен директор на "Тера тур сервиз", коментира, че свалянето на цените не е алтернатива за проекта "Правец голф и спа", който той управлява. По-важното е концепцията му да отговаря на реалните потребности на хората от жилища, които осигуряват определено качество на живот.

Качеството на живот трябва да е водещият мотив
за развитието на пазара на имоти, смятат професионалисти и експерти. "Българският предприемач трябва да осъзнае, че етикетът на нашия пазар евтин трябва да бъде заменен с етикета качество, от рискови инвестиции в имоти да се обърнем към качеството на живот", казва Юлиян Георгиев, инвеститор в най-големия ваканционен комплекс в Централна България - "Геша вю", разположен близо до Дряново.
Проучване на базирания във Виена Институт за недвижими имоти, строителство и жилища (IIBW) показва, че финансовата криза има пагубен ефект върху достъпността до собствени домове за домакинствата в региона на Централна и Източна Европа. Директорът на Института Волфганг Аман се опитва да разпространи опита на средноевропейските страни като Австрия и Холандия в изграждането и поддържането на достъпен жилищен фонд. Според него стабилните и достъпни наемни пазари могат да балансират и омекотят пазарния цикъл в движението му от бум до крах.
В България, където над 90% от домакинствата обитават собствени жилища, не всички са съгласни с него. Според Шимон бен Хамо местната култура на ползване на имотите не може да бъде променена и по-удачно ще е да се подобри сегашната система. Той смята, че основна причина за това нормални хора със стабилни доходи да не могат да си позволят жилище и заради това дори проекти, които се целят в тази група клиенти да не се продават достатъчно успешно, е нежеланието на банките да кредитират. Пазарът трябва да се насърчи, казва Шимон бен Хамо, дори и само заради ефектите от подобряването на инфраструктурата и качеството на живот в градовете, за които новите проекти допринасят.

Клиентът е ключът към успеха
повече от всякога и затова инвеститорите все повече се ориентират към това как да разрешат неговите проблеми. Докато в жилищни проекти като тези, които управлява "АФИ Юръп", се търсят най-удобните финансови схеми и схеми на завършване на имотите, за да отговорят на затрудненията на купувачите, бизнесът се опитва да намали разходите си и да се пригоди към работа често с по-малък персонал. Това означава, че предприемачите трябва да отговорят с по-оптимално използване на площите. Качеството е на мода.
"Офис сградите са различни и ефективността на площите също е много различна. Важни са и разпределението, и разположението на общите части и сервизните помещения, и разстоянията между колоните. Въпросът е колко се плаща на работно място", казва Таня Косева-Бошова, главен изпълнителен директор на строителния предприемач European Trade Center, който до момента инвестира в офис сгради в София и търговски центрове в провинцията.
Това, което е валидно за офисите, важи с два пъти по-голяма сила при търговските центрове. Основното предизвикателство за инвеститорите е да приспособят проектите си за работа в период на понижено потребление и по-ниски приходи за търговците.
Марин Згурев, партньор в проекти като търговските и офис комплекси "Варна тауърс" и "Гранд плаза" в Русе, коментира, че отношенията с наемателите трябва да се поставят на партньорска основа и предприемачите да поемат част от риска на търговците, които им осигуряват приходите.
А как се прави правилният търговски микс в условията на криза? Иван Велков, регионален мениджър в Райфайзенбанк, отговаря: "Оптималният търговски микс е оптимален и в условията на криза и дефицит, и в условията на екстензивен растеж и оптимизъм... Микс се прави от добри съставки, а оптимален микс - от правилни, прагматични и реални пропорции и обеми - във всяко едно отношение и със съдействие от всички участници в процеса."
Стабизирането на развитите икономики подхранва оптимизма, че възстановяването на българската може да не е далеч и пазарът на имоти ще я последва. Дали обаче участниците на този пазар са готови за този период? "Може би е най-удачно първо да си зададем въпроса какво променихме и всъщност променихме ли нещо по време на кризата, за да очакваме по-добри времена", казва Юлиян Георгиев.