Всеки втори купувач на скъп имот не се нуждае от него, а инвестира

Инвестиции в имоти

2009-10-27

Основната цел на активните купувачи на луксозни имоти е инвестиционна. Едва 12% от тях се нуждаят от жилището като първи и основен дом, показва проучване на специализираната компания за работа със специални клиенти и луксозни имоти Unique Estates.

Най-голям – 53% е делът на тези, според които е подходящо време да се сключат изгодни сделки и да се реализират добри в дългосрочен план вложения. Останалите посочват като мотив за търсенето си различни лични причини - увеличаване на членовете на семейството, желание за промяна на средата или повишаване на материалния и социален статус, което биха желали да се отрази и на стила им на живот.

Пазарът на луксозни имоти показа първи признаци на съживяване с настъпването на есента. След тримесечен застой, през който клиентите преживяха шока на настъпващата криза, от началото на септември огледите и запитванията са нараснали с 20% спрямо летните месеци.

„Кризата в сектора на луксозните имоти настъпи със закъснение от три месеца поради характерния за по-заможните хора оптимизъм. През първите месеци на тази година реализирахме продажби на близки до миналогодишните нива, но през март промяната в нагласите стана осезаема и 1 милион евро се оказаха висока цена за имот в София”, коментира развитието на пазара Весела Илиева, изпълнителен директор на Unique Estates.

„Цената на парите в брой се повиши и купувачите днес търсят предложения, които не просто отговарят на критериите им за лукс, но представляват добро вложение на средствата им, ако не в краткосрочен, то поне в дългосрочен план. През последните месеци стана ясно, че при новите пазарни условия, абсолютният връх за продаден имот в София е 3000 евро за кв.м., което е 50% от най-високата цена, плащана някога за жилище в България.”

Имотите, към които купувачите най-често проявяват интерес, са с офертни цени между 150 и 200 хиляди евро за апартамент и около 600 000 евро за къща в елитните квартали, но сделки се сключват на по-ниски от първоначално обявените нива. Независимо от мотивите за сделка, купувачите са склонни да платят между 120 и 150 000 за добър апартамент в престижен район и около 500 000 евро за къща. Това прави имотите с цени над милион непродаваеми в настоящия момент – огледи на имоти в този ценови сегмент се правят изключително рядко и то за наистина уникални предложения.

„Практиката ни показва, че купувачите в нашия сегмент са хора с опит в реализирането на финансови операции и за тях е съвсем естествено да активизират търсенето си, когато ценовите нива са ниски, а не да плащат „максималната” цена на продукта”, обяснява тенденциите Весела Илиева.

В общия случай, клиентите на луксозни жилища финансират сделката изцяло със собствени средства. Представителите на тази група заемат дял от 46%, докато тези, които продават успешно друг имот, за да купят настоящия, са едва 18%. Банково финансиране търсят 23% от купувачите, а останалите комбинират различен вид заемен капитал с приходи от бизнес или спестени средства.

Преимущество за клиентите във високия ценови сегмент е техният добър кредитен рейтинг – финансиращите организации не само не отказват кредита, а са готови да предоставят специални условия. Суми от над 100 000 евро предполагат кредитоискателите да имат високи доходи, да са дългогодишни лоялни клиенти на поне една банка и да са доказали, че приходите им не се влияят значително от сътресенията на пазара.

От Unique Estates очакват в дългосрочен план делът на купувачите, ползващи кредит да нараства, тъй като след кризата голям процент от предприемачите, ще предпочетат да инвестират наличните средства в запазване и развитие на бизнеса си, вместо в елитен дом, за изплащането на който банката по-лесно ще им помогне.

Стабилността, която пазарът показва през последните месец и половина обаче, не означава скорошно повишаване на ценовите нива. Тази новина не радва продавачите на луксозни имоти, тъй като собствеността им изгуби голям процент от своята стойност в рамките на година. Но общият оптимизъм е за предпочитане пред предхождащата го стагнация, тъй като за луксозните имоти е изключително важно да се намери купувач и реализация на офертата в срок. Причината е в това, че над 90% от луксозните имоти се продават напълно готови за живеене, а довършителните работи и обзавеждането губят своята актуалност и степен на лукс с течение на времето и амортизацията на жилището оказва пряко въздействие върху неговата цена.

Местоположението продължава да е ключов фактор при избора на имота, като няма промяна в локациите, считани от клиентите за елитни – районът на Докторска градинка и зоните около нея, кв. Лозенец, луксозните сгради около бул. България и кварталите в полите на Витоша са най-предпочитани.

Собствениците на луксозни имоти се разделят с тях в този момент по две основни причини – изпитват финансови затруднения или считат, че с получените от продажбата средства, могат да реализират по-изгодно вложение. Клиентите с финансови затруднения са едва 17% от всички и са най-склонни на отстъпки.

„Тези продавачи добре разбират по-слабата си позиция в момента и са гъвкави на масата на преговори. През последните месеци те получават между 60% и 70% от най-добрата цена, която имотът е имал по време на пиковите за пазара периоди през 2007-ма и 2008-ма година.”, разказва Весела Илиева, Изпълнителен директор на Unique Estates. „Нуждата от пари в брой ги подтиква да се разделят със собствеността си на тези нива, а ние по-често ги съветваме да не отказват предложението на купувача, тъй като на пазара хората с налични пари в рамките на 300 – 500 хиляди евро са много малко и в същото време имат голям избор от предложения.”, допълва Илиева.

Очакванията на Unique Estates са пазарът на луксозни имоти да запази близки до моментните нива на активност до края на годината. След по-късното влизане в кризата и въпреки спадът на цените, този сегмент има потенциал за по-бързо възстановяване.

„Наблюденията ни върху пазарите в развитите страни сочат, че имотите с елитни локации възстановяват стойността си по-бързо от останалите. Това ще се случи и у нас, особено с онези, когато са запазили характеристиките си. Затова все повече родни инвеститори ще се възползват от настоящите ценови нива, за да се сдобият със скъпи по своята същност жилищни имоти.” , споделя очакванията си Весела Илиева.

expert.bg