Финансиране на недвижими имоти: Време за приспособяване

Анализи и тенденции

2009-10-22

Допреди две години осигуряването на финансиране за масирано строителство не беше проблем за развиващите се пазари като България

Марк Твен е казал, че банкерът е приятелят, който ще ти даде чадъра си, когато е слънчево, за да ти го поиска в минутата, когато завали.
Бурята във финансовите системи се прехвърли и в българската икономика. И инвеститори в имоти, и банкери имат основания да се притесняват: финансовата криза потисна цените, а икономическите затруднения спъват продажбите в сектора.
В глобален план обемът на проблемните активи и компании в бизнеса с недвижима собственост се е удвоил във второто тримесечие спрямо година по-рано до 233 милиарда долара по данни на американската фирма за проучвания Real Capital Analytics. Това е стойността на имотите или на дружествата за имоти, които са били иззети от банки, имало е нарушения на споразуменията с кредитора или са били преструктурирани под някаква форма вследствие на тези фактори. От Съединените щати до Великобритания сгради, които са купувани за повече от милиард, се продаваха от кредиторите за по неколкостотин милиона, след като инвеститорите не успяха да си върнат заемите. В Испания някои от най-големите компании за имоти бяха придобити от банките, след като спряха да си плащат дълговете.
Тези събития изглеждаха далеч от България, но това не означава, че тук няма да има проекти или дружества, които да се сблъскат с подобни проблеми. В страната са регистрирани пет случая на проблемни активи на стойност малко над 320 млн. евро според базата данни на RCA към края на второто тримесечие на годината. При положение че лошите кредити нарастват, а икономиката се очаква да се свие тази, а по всяка вероятност и следващата година, все повече мениджъри в сектора ще трябва да се замислят дали техните проекти не са изложени на същата опасност.
Нередовните корпоративни заеми са скочили почти три пъти от близо 525 милиона до 1.485 млрд. лева от септември миналата до август тази година, сочат данни на Българската народна банка. Общото фирмено кредитиране за същия период се е увеличило с едва 2.6%, или със 765 млн. лв.
Само българските банки са отпуснали 1.53 млрд. лв. фирмени кредити за операции с недвижими имоти по данни на БНБ. От тях повече от половината – близо 850 милиона лева, достигат падеж в следващите пет години. При това в сметката не влизат заемите, отпуснати от банки в чужбина, продадени на банките майки от българските им поделения, или частта от тях, която е синдикирана с чужди банки.
Централната банка не води публична статистика за лошите кредити в сектора. Но действията на няколко дружества, чиито акции се търгуват на международни борси и поради това трябва да се отчитат публично на акционерите за състоянието си, са показателни: фондът Equest Balkan Properties влезе в нарушения на споразуменията си за кредити за два проекта в Румъния, чиито оценки са паднали и наемите от които не покриват в достатъчна степен обслужването им; фондът European Convergence Development Company трябваше да предоговори финансирането за строителството на търговски център в България.
Ако към средата на миналата година все още бизнесът се надяваше, че кризата може да подмине България, сега всички в по-малка или по-голяма степен, включително кредиторите, предприемат действия да се приспособят.
Мартин Гиков, директор "Финансиране на недвижими имоти" в Уникредит Булбанк, казва, че от началото на кризата мнозинството от кредитите са претърпели промени в някои от параметрите с цел максимално съответствие с очакваните парични потоци.
Две са обикновено основните причини за преструктурирането – състоянието на капиталовите пазари и на реалната икономика. Кризата на пазарите намали силно цените на недвижимите имоти. За банките това означава, че обезпеченията срещу кредитите, които са дали за строителство и инвестиции в този вид активи, са намалели. Това, от една страна, затруднява рефинансирането. Ако имат нужда от него, инвеститорите трябва да се приспособят към завишените изисквания или да компенсират спада в стойността на активите си. От друга - някои компании рискуват да влязат в нарушение на условията за обезпеченост на кредита и той да стане предсрочно изискуем.
"Има намаление на стойностите и определено това влиза във вниманието на банките. Това лято беше доста натоварено за оценителския екип и банките са в процес на преглед на основните си позиции", казва Георги Киров, директор "Инвестиции и корпоративни консултантски услуги" в Colliers International.
Другият и по-важен проблем е забавянето на реалната икономика. Тя се свива с 4.9% за първите шест месеца на годината. Частното потребление и инвестициите намаляват вследствие на това, че компаниите и потребителите отлагат и намаляват разходите си. За строителните предприемачи резултатът е спад в продажбите и несигурност по отношение на бъдещите приходи, с които се изплащат кредитите.
Камелия Попова, управител на фирмата за управление на кредитен риск Coface Bulgaria, казва, че откритите процедури по несъстоятелност в сектора са нараснали с 2.7 пъти спрямо миналата година.
Това не означава, че бизнесът е спрял. В страната все още се реализират значителни проекти за офис сгради, търговски центрове и жилищни комплекси, които в по-малка или по-голяма степен намират купувачи или наематели. Кредиторите също нямат интерес да форсират процеса – ако поискат парите си от длъжници, които не могат да им ги изплатят, ще трябва да продават активи в момент, в който цените са ниски.
Според Георги Киров от Colliers доходността от качествени офис сгради, които са отдадени под наем дългосрочно, се е повишила от около 8 на сто при пика на цените до около 10 на сто сега – изменение, което отразява спад в цената от 20 на сто, при положение че наемът е постоянен. (Доходността е чистият годишен доход от имота като процент от разходите за придобиването му.) Освен това много наематели се възползват от момента и се опитват да предоговорят наемите си, за да си свалят разходите. Собствениците на нови офис сгради или търговски центрове трябва да предлагат все по-големи отстъпки, за да привлекат клиенти.
Мартин Гиков дава да се разбере, че банката би проявила разбиране, стига обаче да вярва в бизнеса: "Със сигурност банките трябва да отговарят адекватно на предизвикателствата на кризата и да минимизират продажбите на активи, за да се избегне самоунищожително намаление на пазарните стойности, стига тази политика да е в унисон с желанията и възможностите на даден клиент."
"Ако банката мисли, че има възможност да се изплати заемът, дори и чрез разсрочване, за банката е по-добре да не продава актива сега, защото стойността му ще е по-ниска", казва Росен Иванов, управляващ партньор в консултантската фирма в областта на сливанията и придобиванията Entrea Capital.
Съветът на инвестиионните консултанти обаче е кредитополучателите също да не остават пасивни. "Трябва да се предвижда. Отричането на кризата в средата на миналата година, на тенденции, които се виждаха ясно в Западна Европа, с аргумента, че България е различен пазар, беше грешка", казва Димитър Костадинов, управляващ партньор в Entrea Capital.
Друга възможна стъпка е компаниите да се опитат да разнообразят източниците си на финансиране, включително като намерят външен партньор. Но за целта на собствениците може да се наложи да се примирят с по-ниските цени. "Това го виждаме в реалните бизнеси, но е валидно и за недвижимите имоти: добри компании, които нямат проблеми, но виждат, че пазарът е труден, са готови да приемат стратегически или финансов инвеститор на сравнително по-ниска оценка, знаейки, че това ще ги спаси, както и ще им осигури средства в брой, ако трябва да купят конкурент или да инвестират по друг начин", казва Росен Иванов, управляващ партньор в Entrea Capital.
Инвестиционните консултанти казват, че вече има инвестиционни фондове, които са готови да придобиват недвижими имоти, но биха купили само ако цената и проектът са правилните за тях. И ако виждат ясен изход и смисъл: никой не иска да си купи проблем. Но собствениците още не са готови да продават, или поне не на цените, които се очакват от тях.
"Факт е, че има клиенти с фондове за проблемни активи, които гледат към България, но знаят, че трябва да се изчака още малко, когато очакванията но собствениците в каквато и да било форма биха били по-реалистични", казва Анна Ризова-Клег, управляващ съдружник в адвокатската кантора "Ризова и партньори", която е част от международната организация DLA Piper.
Но докато първите сделки станат факт, предприемачите ще имат повече работа в офиса, отколкото на строителната площадка.