М. Бейтман: Инвестициите в имоти ще продължават да бъдат сигурен залог

Инвестиции в имоти

2009-09-26

GVA Worldwide е международна мрежа от консултантски компании за имоти, която има дейност на 25 пазара по света. През 2008 г. тя и нейните партньори са осъществили сделки с имоти на стойност близо 30 млрд. долара, а компанията е управлявала над 175 млн. кв. фута (16,3 млн. кв. м) офис, индустриални и търговски площи.

Днес българската консултантска компания Foros обяви навлизането на GVA Worldwide в България като неин партньор.

Пред журналисти компаниите представиха проучване за българския пазар, според което до края на 2009 г. в търговските центрове в различни градове у нас се очаква да излязат 207 хил. кв. м нови площи. В резултат на това се очаква и ръст на дела на незаетите площи.

Кризата се отразява и върху големите търговски улици в страната, като все по-лесно е да се наеме помещение на „Граф Игнатиев“, „Раковски“ и „Витоша“.

Пред Investor.bg Марк Бейтман, директор Глобални корпоративни услуги в GVA Grimley – една от компаниите създатели на GVA Worldwide, сподели възгледите си за пазара на имоти в Източна Европа спрямо този в Западна и даде прогнози за развитието на сектора.

- Каква е основната разлика между вашия модел и франчайз система?

Ние гледаме на модела си като на партньорство. Стратегията ни не е да продаваме бранда, да налагаме правила и да очакваме приходи. Вместо това ние продаваме бранда, но продължаваме да работим с компаниите като партньори.

Структурата при франчайза предвижда партньорът да плаща даден процент от оборота, което не работи при нас. Системата при нас предвижда плащане на процент от оборота на централния офис и след това споделяне на комисионите от сделки или пренасочена работа. Моделът при франчайзинга се движи главно от оборота, което обаче не е ефективно, ако не се пренасочва никакъв бизнес.

- Означава ли това, че смятате да доведете нови клиенти на българския пазар?

Да. Първоначалното предимство на партньорството е, че то може да помогне на даден бизнес да се развива на своя собствен пазар. Наред с това обаче, след като той става част от по-голяма организация, ще има и пренасочен бизнес.

Най-лесният бизнес за пренасочване е посредничеството за отдаване под наем. Дадена международна компания се нуждае от офис в България. За тази цел аз не мога да дойда в България и да консултирам клиентите за нивата на наемите. Нуждая се от някого на местно ниво.

Вторият вид бизнес, който е по-труден, е този с входящите инвестиции. Да речем, че даден инвеститор иска да диверсифицира дейността си и да построи логистичен център в България. Това е по-трудно, тъй като дадена организация може да направи свои собствени проучвания, ако е достатъчно голяма, и да открие сама възможностите, но също така може да използва и консултант, който да ги открие за нея.

Това са най-лесните видове бизнес за пренасочване.

Имаме различни подразделения за различните видове бизнес – консултиране, градска регенерация. В Москва развиваме активна дейност в това отношение.

- Смятате ли да развивате такава дейност и тук?

Не и на този етап. Сигурен съм, че има много неща, които можем да правим тук, но засега сме в началото на своето пътуване в България. Предвид това, че в момента апетитът към риск навсякъде е много нисък, ще започнем с по-лесните за предоставяне услуги като посредничество и отчасти инвестиции.

- По отношение на инвестиции, предвид все по-големите инвестиционни възможности в Западна Европа, каква смятате, че е позицията на България в това отношение?

Мисля, че има проблем с отношението към българския пазар. В момента, с малки изключения, навсякъде се забелязва бягство от риска.

Във Великобритания например основният проблем, който на практика ограничава каквато и да било активност, е липсата на финансиране. Ако все пак успееш да намериш банка, която да отпусне финансиране, то ще бъде много скъпо и условията ще са много тежки. Така че ако имаш собствен капитал, тогава добре, но тогава все пак остава въпросът за риска.

Все пак купувачи все още има. Говорих с нашите партньори в Полша, където още през април имаше няколко купувачи от Дания, които проучваха пазара. А тогава никой не се интересуваше от инвестиции. Невероятно е колко бързо могат да се променят нещата.

- В началото на септември обявихте създаването на инвестиционен фонд. Главно към британския пазар ли ще е насочен той и смятате ли да разширите дейността си и към Континентална Европа?

Фокусът за момента ще бъде Великобритания. Но със сигурност ще търсим и възможности в Европа. Наред с това имаме и друг вид бизнес – GVA Outlets, който специализира в областта на аутлетите.

- Консултиране или инвестиции?

Консултиране и инвестиции. Това се оказва успешен модел. Хората имат по-малко пари и искат да купуват същите стоки, но на по-евтини цени. Така че тези инвестиции са успешни и клиентите, които стоят зад тях искат да се разширяват.

- Смятате ли да проучвате и инвестиционни възможности в България?

Да, с помощта на Foros и техният опит това е възможно. Обикновено ние правим много проучвания за даден пазар. Секторът на имотите е доста лесен – просто трябва да знаете колко нови сгради се изграждат, кога пазарът ще достигне своя пик по отношение на свърхпредлагане, което в последствие ще убие всички. По-късно обаче това свръхпредлагане се усвоява и цикълът започва отново. Пазарът следва тази последователност и специално по отношение на строителството нещата се повтарят през около три години.

- Доколкото познавате пазара на консултантски услуги в България, можете ли да кажете по какво той се различава от този в Западна Европа?

Усещането ми за момента е, че (и това е нещо, което се наблюдаваше на много от развиващите се пазари) преди години пазарът на консултантски услуги не беше развит. Логиката беше: „Защо да плащам на консултант, като мога да направя всичко сам?“. Това е добре, когато бизнесът работи добре. Когато не работи обаче, тогава се оказвате под известен натиск. Тогава се нуждаете от консултант, за да види как можете да излезете от ситуацията, да си осигурите спестявания и т.н.

Защото ако сте предприемач, не е нужно да разбирате от имоти. Когато имам проблеми с електрическата инсталация вкъщи, аз викам техник, а не се опитвам да ги поправя сам. Затова смятам, че в това отношение съществува възможност и бизнесът ще разбере ползата от професионалните услуги.

- Имате предвид след рецесията?

Да. Наред с това има нужда и от обучение на клиентите, които да разберат защо тези услуги са полезни.

Просто казано международните компании спадат в две категории. В едната са компании като Alfa Laval – изключително децентрализирани. Мениджърът на съответната страна може сам да взима решения как да управлява бизнеса си. В другата група спадат корпорации, обикновено американски, които се контролират централно. Те представляват лесен пазар за експлоатиране на места като България, тъй като имат установени правила за всичко.

Смятам обаче, че със задълбочаването на рецесията в различните страни компаниите като Alfa Laval също ще се окажат под натиск и там, където те имат децентрализирана структура ще могат да постигнат спестявания. Това обаче ще стане единствено ако разполагат с професионалисит, който разбира имотите и може да им даде конкретни съвети, за които директорът може въобще да не се е сетил.

Това няма да стане бързо, защото промяната се случва именно със скоростта, с която изпълнителният директор осъзнае необходимостта от нея като приоритет.

- Трябва ли да очакваме ръст на продажбите на активи в затруднено положение?

Мисля, че ще има стабилен приток. Това, което се случи сега, когато лихвените нива са толкова ниски, е че имаме сгради, които ние наричаме „ходещи мъртъвци“. Те са купени на 100%, като след това са се понижили до 75%. Дългът обаче е бил 80% или 90% и така това се превръща в необслужван дълг.

Услугите, които предоставяме на банките, са свързани на първо място с това каква е стойността на тези активи и на второ – каква стратегия за изход да предприемат – дали принудителна продажба или засега да задържат актива.

- Как смятате, че ще се промени отношението към инвестициите в имоти?

Зависи от това на какво ниво на пазара се намирате. Фундаментално погледнато земя вече не се произвежда, така че това е предпоставка за един стабилен пазар. Така че дългосрочно, това би трябвало да е сигурен залог.

Смятам, че основният двигател на пазара на имоти в средносрочен план са два фактора, които все още не се очертават ясно на хоризонта. Това са: какво нашите клиенти биха искали да правят в дадена държава като пазар за продажба на своите продукти и услуги? Вторият е от какъв вид имоти се нуждаят за тази цел?

- Можем ли да очакваме същото ниво на „иновативни“ инвестиционни схеми, свързани с имотите, след рецесията?

Мисля, че ще има такива, с изключение на това, че те ще използват по-малко дългово финансиране. В краткосрочен план ще става по-внимателно и предпазливо, но дългосрочно капиталистическите принципи ще се върнат отново и всичко ще се повтори. Въпросът е единствено дали ще бъде в същия мащаб като преди.

Мисля, че наследството, което имаме сега, ще продължи да влияе години наред и ще оказва натиск върху кредитиращите институции.

- Под „наследство“ имате предвид необслужвани дългове, нали?

Да. Все още има много гняв по отношение на банките, но като погледнем, те дори в момента постигат много големи печалби.

Така че мисля, че отговорът на вашия въпрос е: сградите имат определен живот и винаги ще има нужда от обновление в даден момент. Може да е след 30 години, вместо след 10, но те трябва да се обновят. И мисля, че особено на пазари като в България ще има естествена нужда от обновление на наличния инвентар.

stroitelstvo.bg