Олимп - Ю.В.

2009-09-09

Депозитната каса - сигурни сделки, но и по-високи такси

Само преди дни прокуратурата и полицията разбиха поредната група, занимаваща се с имотни измами. Седем души бяха задържани в момент, в който се опитаха да изповядат "сделка" пред нотариус. Те са действали по добре отработен сценарий. Схемата включва откриване на възрастни хора, после направата на фалшиво пълномощно, сдобиване от името на истинските собственици на необходими документи за продажба на имота - данъчна оценка, скици ... И "продавачът", и "купувачът" са членове на организираната група. Понякога се ползват и фалшиви лични документи, друг път - на напълно необразовани хора. И ако този път възрастно семейство бе спасено, в много други случаи измамниците успяват да отнемат собствеността на нищо неподозиращи хора, да приберат парите от имота им и

да оставят на улицата цели семейства

Точно затова и идеята за създаване на Депозитната и консигнационна каса си пробива много бързо път. След среща между Нотариалната камара и правосъдното министерство бе решено скоростно да се изработи специален закон за създаването на структурата, като се разчита тя да гарантира абсолютната правна сигурност на всяка една сделка с недвижимо имущество. Но създаването на този нов държавен орган трябва да се предшества от задълбочена дискусия, при която да се премерят и ползите, и вредите. Защото идеята е Депозитната каса да обхване всяка една сделка, както и продажбите на съдебните изпълнители и синдиците. Т.е. без преминаването през тази структура

няма да има валидна сделка нито с имот, нито с автомобил

Но да видим как работи тази идея в чужбина. Във Франция съществува такава депозитна каса от 1816 г. и в момента през нея годишно минават по над 10 млрд.евро от сметките на нотариусите, синдиците, съдебните изпълнители. Към нея действа и гаранционна каса, при която френските нотариуси солидарно плащат в случай на загуби на клиент на колега. В България не се предвижда да има такава, а да продължи практиката, при която всяка година нотариусите сключват професионална застраховка. Депозитна каса има и в Австрия. В чист вид обаче тя в общи линии е само във Франция.

Какво всъщност се предлага? Депозитната и консигнационна каса

ще е финансова, но небанкова институция

Нейните изпълнителни директори, които ще имат огромна, включително и информационна власт, ще се избират от парламента. В тази каса купувачите ще превеждат парите по сделките. Сумата ще престоява там около 20 дни, преди да бъде преведена на продавача. Във Франция този срок е месец.

През това време ще се проверява произходът на парите, ще се удържат всички вземания на държавата и общините, ще се изследват документите. Докато парите стоят в касата, ще бъде проверено и всичко по имота - дали няма скрити тежести, дали не е правен опит за препродаване, дали няма някаква измама, дали страните не са длъжници на държавата или банките. Когато сделката се изповяда и впише в съответния имотен регистър, парите ще отиват към сметка в посочена от продавача търговска банка.

Според авторите на идеята с Депозитната каса

ще се решат няколко големи проблема

На първо място - няма да е възможна измама при самото преминаване на правото на собственост и плащането на цената. На второ място, ще се сложи край на пазаруването на апартаменти кеш. Еврокомисията и САЩ вече поставиха пред България изискване за забрана на всякакви сделки и транзакции над 3000 лв. на ръка. Смята се, че така ще се прекрати практиката да се перат пари чрез купуването на имоти и автомобили. Защото всеки ще има страх, че ще бъде проверен произходът на средствата, с които прави покупка. Няма да могат да се ползват и сламени хора, които

от името на някой политик или чиновник купуват имот

или луксозен автомобил. И трето - предполага се, че ще бъде сложен край на симулативните сделки, при които примерно баща продава на детето си имот за 1 лв., за да ощети друго дете. Ще се ограничи и практиката да се изповядват сделки само на данъчна оценка и така да се ощетява държавата с такси и данъци. Идеята е на няколко месеца вещи лица да определят и актуализират пазарната цена в даден район. Така на базата на тези оценки ще се сравнява дали стойността на дадена сделка не се разминава драстично и дали не се цели пране на пари и укриване на данъци.Според авторите на идеята ще се допускат разминавания в рамките на 10-20%, а не до 1000%, каквито случаи има в момента. Няма как имот, който по пазарни стойности е 100 000 евро, да се продава за 10 000 лв. Предлага се, ако страните продължават да симулират цена, общината или държавата да имат право да изкупят имотите на посочената сума.

Дотук всичко звучи почти идеално. Но

тази система има и недостатъци,

които не могат да се пренебрегнат.

Този модел не съществува почти никъде освен във Франция и донякъде в Австрия. Основната драма ще бъде забавянето на сделките. Докато сега една сделка може да мине за три-четири дни, ще е сериозно предизвикателство да се задържа сумата за цели 20 дни. Още повече че не се предлага и някакъв механизъм за олихвяването й.

Освен това и сега има много строги изисквания при сделките с недвижими имоти - страните подписват декларации под страх от наказателна отговорност, нотариусите имат задължение по закона за мерките срещу изпиране на пари, има възможност парите да се превеждат през сметка на нотариусите... И въпреки това има пране на пари чрез тези сделки и измами. И как иначе, след като години наред МВР отказва да даде достъп на нотариусите до базата данни с личните карти. И така фалшификатори лесно мамят при тези сделки. Освен това има възможност да се правят измами с фалшиви пълномощни. Защо? Никой не може да отговори конкретно. А това

не е достатъчен аргумент за създаване на новата структура

Изобщо не е без значение и фактът, че чрез Депозитната каса ще има поне още една такса, която ще се плаща за съответните действия на държавната структура - приемане на парите, проверки и т.н. Отделно ще трябват пари за издръжка на администрация, за изграждане на информационна система и на връзки с други база данни.

Сигурно е, че ще има и усложняване на сделките с имоти. Защото те не са само чисти покупко-продажби - има замени, има продажби на цели наследства с имоти в тях, на имоти с банкови кредити, публична продан, има оспорвания, включително и съдебни. Да не говорим, че Депозитната каса лесно може да бъде заобикаляна, ако страните сключат само предварителен договор и после по силата на Закона за задълженията и договорите едната страна поиска обявяването на договора за окончателен. Или като се вкарват имоти във фирми, и после се продават фирмите. Това не е предвидено да минава през новия орган.

Не е без значение и възможността и вещите лица, които се очаква да казват осреднени пазарни цени за съответен район, да си пишат по-ниски или по-високи цени. Подобни проблеми има и в момента -

постоянно излизат нови случаи на занижени или завишени оценки

Затова е задължително тази важна промяна да бъде много добре обмислена, изпипана и въвеждана. Засега изглежда, че грижата за сигурността на сделките и борбата с прането на пари ще надделее над желанието на хората за бързина на сделките и за по-малко такси и данъци. Но е добре да се търси златното сечение, за да бъде новият ред в полза на гражданите, а не само за държавата и различни съсловия.

в.СЕГА