Олимп - Ю.В.

За средния българин днес би трябвало да е по-лесно да си купи дом, отколкото преди пет години, независимо че цените остават по-високи, отколкото са били през 2004 г.
Това показва индекс на достъпността на жилищата на изследователската компания Industry Watch, който сравнява средната работна заплата със средните цени на имотите.
И все пак заплахата от повишение на безработицата, намаление на цените на активите и завишени изисквания за кредитиране продължават да спъват пазара.

Макар че цените на жилищата паднаха в три поредни тримесечия до средата на тази година по официални данни, заплатите остават по-устойчиви на сътресенията. Стабилизирането на лихвите и на условията за отпускане на заем, от друга страна, са източник на сигурност по отношение на търсенето, но евентуално увеличение на безработицата и ново свиване на кредита може да подкопаят устоите на жилищния пазар.

Според числата, предоставени от Industry Watch на "Строителство Градът", средната месечна работна заплата в първото тримесечие на тази година е купувала 0.47 кв.м от средния жилищен имот.
Покупателната сила на българина се е вдигнала от дъно от 0.37 кв.м в при пика на цените в периода 2007-2008 г. и се е приближила до нивото от 0.48 кв.м в края на 2004 г. Във второто тримесечие на годината жилищните цени отново отбелязаха спад, но средната работна заплата се е повишила, давайки нов тласък в достъпността на жилищните имоти.
Все пак този ефект вече се изчерпва – официалното заплащане в частния сектор е намалявало в два от последните шест месеца, в които и безработицата нараства.

Неизвестното в уравнението е размерът на неофициалното заплащане и нетрудовите доходи на населението, които вероятно са намалели със спадането на цените и наемите на недвижимите имоти и бизнес активността и не влизат в никакви изследвания. В същото време средните цени на жилищата отразяват само стойностите на вторичния пазар – не включват новото строителство, както и луксозните имоти, при това не "хващат" регионалните различия и не отчитат качествени показатели.

За достъпността на жилищата в България влияе още един фактор – активите и спестяванията на домакинствата. Дори след спад с около една четвърт в средата на тази година цените са били двойно колкото тези отпреди пет години, а над 90% от българите са собственици на недвижимо имущество, което могат да използват като капитал чрез продажба или като допълнителни обезпечения по заеми.

Агенцията "Адрес недвижими имоти" миналата седмица обяви, че активността на пазара е нараснала с 37% през август в момент, в който продавачите са се опитвали да се освободят от излишните си активи, например втори или твърде големи жилища, а купувачите – да се възползват от намаленията.

Междувременно броят на новопостроените жилища най-малкото се е удвоил през 2008 г. спрямо нивата от 2004 г. в двете най-големи области – София и Пловдив, което означава, че купувачите имат много повече избор. Вероятно подобно е и положението във Варна и Бургас, но там официалната статистика е изкривена от масовото строителство в курортите, където не се купуват основни, а втори жилища.

Условията по кредитирането са друг важен фактор за динамиката на пазара. Данни на консултанти показват, че те се стабилизират в последните месеци след постоянния ръст на лихвите по заемите от 2007 г. насам и рязкото охлаждане на кредита в началото на тази година. Средният годишен процент на разходите за жилищни заеми е нараснал със само 6 базисни пункта в трите месеца до юли, след като е скочил със 72 базисни точки между февруари и март. (100 б.т. се равняват на 1 процентен пункт), показва индексът "Моите пари". Показателят обхваща не само лихвите, а всички такси, събирани от банките. Българската народна банка отчита, че лихвите по заемите се стабилизират под 9% за новоотпуснатите жилищни кредити в евро, след като надхвърлиха това ниво през март. Но обемите остават на ниво, представляващо около една трета от тези година по-рано, включително заради това, че броят на сделките е паднал.
Банките също оценяват кредитоспособността по различен начин заради по-големия риск от безработица или понижаване на доходите на кредитополучателите, отрязвайки пътя до пазара на част от хората, желаещи да се сдобият с дом в момента. Но някои от тях се завръщат на пазара с активни кампании за отпускане на заеми.

"Със среден спад от 3% спрямо предходния юли и със сериозна активност на различни групи продавачи и купувачи, август възвръща надеждите ни за нормализиране на пазара", коментира Цветелина Тасева, изпълнителен директор на "Адрес недвижими имоти".

В коментар за следващия брой на списание "Индекс имоти" Тихомир Тошев, изпълнителен директор на кредитния консултант "КредитЦентър", пише в същия тон, че очаква купувачите да останат активни вследствие на откриването на повече изгодни сделки.

За продавачите остава да се надяват, че подобряването на достъпността и стабилизиране на кредитирането ще подкрепят активността в следващите месеци. Но може и да има изненади: банките трябва да заделят все повече средства за покриване на загуби от лоши кредити, които са стигнали 5.1% към края на юли от 2.76% в началото на годината.

indeximoti.bg