Двойни сделки и раздвижване на пазара на наеми през август

Анализи и тенденции

2009-09-01

Покупка на по-качествено и по-голямо жилище е причината, поради която много хора решават да продадат имота си по време на ваканционния август.

Втора по обем е групата на имотите, които не са от съществена необходимост на собствениците си и те биха могли да използват средствата за подпомагане на бизнес или реализиране на други лични планове.

Особено активни (27% от всички продавачи) са пенсионерите, които продават големите си панелни жилища, за да закупят по-малки такива, в които да живеят до края на дните си или по-атрактивни, които да оставят в наследство на децата си.

Всичко това е предпоставка за динамика на пазара на жилища в традиционно неактивния период, става ясно от данните на компанията на база реализираните през месец август сделки.

Най-агресивни в момента са строителните предприемачи, които изчакаха достатъчно и се страхуват от перспективите за тежка зима и още по-ниски цени. Силно мотивирани да намерят пазар за апартаментите си са и обезщетените собственици, които често притежават до 35% от новоизграждащата се сграда.

Със среден спад от 3% спрямо предходния юли и със сериозна активност на различни групи продавачи и купувачи, август възвръща надеждите ни за нормализиране на пазара.

Двойните сделки, които най-често включват продажба на панелно жилище и покупка на по-малко или по-голямо тухлено заемат най-сериозен дял от пазара. Добрата новина е, че купувачи за панелните жилища се намират, дори след по-малко от 10 огледа. Всичко в момента е въпрос на правилно определена цена.

Въпреки тежките условия, банките започнаха по-активно да рекламират ипотечни кредити и да отпускат не само на клиенти с високи доходи, а и на представителите на средната класа. Така средната класа се очертава като активен участник на пазара на жилища.

Локацията остава един от определящите фактори при избора на имот – комуникативността е водеща за 17% от купувачите,а близост до училище, университет и административна сграда (месторабота) определя избора на 29% от купувачите.

Продадените през август жилища са били оферирани средно в продължение на един месец и са им били направени до 10 огледа. Макар да има и изключение – две сестри (студентка и работеща) купуват панелно жилище в Люлин на първи оглед, докато други две (пенсионерка и работеща) се разделят с наследствения си панелен апартамент пак в Люлин след три месеца и 30 направени от различни купувачи огледа. Разликата в поведението на клиентите в момента се дължи на техни нереалистични очаквания или по-ниско ниво на информираност при силно динамични условия.

Макар броят им да е скочил двойно спрямо тези през юни, сделките за жилища без разрешение за ползване (най-често след Акт 15) заемат едва 20% от всички в София. Сделки "на зелено" липсват.

Атрактивните офертни цени и възможностите за предоговаряне обуславят появяването и на други активни купувачи и наематели – студентите. Нивата в района на Студентски град достигат тези през 2007 година – около 850 евро на кв.м.

Но основната активност на тази група е на пазара на наеми, където ниските нива обуславят сериозната активност. Все по-често се търсят жилища за офиси, като цените ми са паднали значително и в центъра се сключват сделки за 80 кв.м. срещу 450 евро на месец.

Най-масово се наемат двустайни необзаведени имоти на цени между 200 и 270 евро в зависимост от района. Активността при наемите беше намаляла през юли, но наближаването на новата учебна година и старта на новия бизнес сезон, накара наемателите да се раздвижат и сделките, сключени през август са с 37% повече от тези през юли. Срокът на отдаване и наемане рядко надвишава месец.

Това дава основание на експертите да очертаят общите тенденции за летния сезон на 2009-та година:

- запазва се сегментирането на пазара като се купува най-евтиното налично във всеки сегмент

- на пазара има много предложения, като сериозен процент от тях са изгодни и отговарят на търсенето на купувачите по качество и местоположение

- има ясно изразена група от клиенти, които продават един имот, за да купят друг

- повечето от купувачите сключват сделка за по-висока от първоначално заявената сума, като избират по-голям или по-качествен имот.

Всичко това означава, че купувачи има, те разполагат със средства и са готови да купуват, но само ако им се предложи изгодна сделка, а продавачите трябва да знаят, че ако са силно мотивирани да продават, пазар за имота им, има.