Олимп - Ю.В.

2009-08-26

Пренасищане и ниски цени притискат пазара на търговски площи

Средното понижение от началото на годината в продажните цени на търговските площи е 6.71%, а при наемите 10.62%, сочат данни на агенцията за недвижими имоти "Форос". Финансовата криза и забавеният икономически ръст доведоха до понижение на цените във всички сегменти на пазара на недвижимости.

Въпреки бума в строителството на големи търговски центрове през последните няколко години, наемните нива на главните търговски улици остават по-високи. „В началото на годината повечето наемодатели вярваха, че все още могат да реализират свръхголеми печалби и не бяха склонни да предоговарят и намаляват цените. Това доведе до напускане на много наематели и увеличаване на свободните площи, което накара собствениците да започнат да преосмислят позициите си“, пише още в доклада на агенцията.

В края на юни най-високите месечни наеми на търговски обекти, разположени на централните улици, са се плащали в София - между 30 - 68 евро за кв. м, 30 - 70 евро на кв. м за Варна и 25 - 60 евро за кв. м във Велико Търново. В останалите големи градове наемите на търговски площи на централните улици се движат съответно: Пловдив – 25-50 евро за кв. м, Бургас и Русе – 20-40 евро за кв. м, Стара Загора – 15-35 кв. м, Благоевград – 20-50 евро за кв. м, и Добрич – 15-35 евро за кв.м.

Наемите в търговките центрове са най-високи отново в столицата – 12-45 евро за кв. м, във Варна – 8-40 евро за кв. м, и в Русе – 10-35 евро за кв. м. В Пловдив, Бургас, Велико Търново и Стара Загора месечните наеми в моловете се движат между 10 и 35 евро за кв. м. Заради ускорения ръст на свободните търговски площи се очаква до края на годината наемите да се понижат с още 15%, смятат още от „Форос“. Най-малко се очаква да бъде намалението в търговските центрове с добра локация, отлично управление и добра концепция.

Доходността на имотите в сегмента средно за страната е 10.86%, като за София стойността е 9.58%, за Пловдив - 8.65%, Варна - 13.89%, а в Стара Загора – 6.58%. Търговските площи в курортните зони ще се отдават под наем все по-трудно, а дисбалансът между предлагане и търсене по всяка вероятност ще се увеличи.

Търсят се „реални“ обекти, които да се ползват веднага

“Ако до миналата година се търсеха малки търговски обекти с цел инвестиция, в момента клиентите искат да закупят “реални” обекти, които да ползват веднага”, коментира за „Класа“ Диана Антонова от агенция „Явлена“. По думите й строителните фирми, които до миналата година не предлагаха за продажба търговски обекти, а ги планираха основно за рентиерство, в момента вече оферират такива, и то на цени, близки до тези на жилищните площи, с разлика до 25% в кварталите на София.

“По отношение на цените - те са в рамките на 1200-1700 евро/кв.м без ДДС на търговски улици в кварталите и 3000-3500 евро/кв.м на главните търговски улици (с изключение на “Витоша” и “Граф Игнатиев”), подчерта Антонова. Миналата година такива обекти въобще не са се предлагали, а когато ги е имало, са били на цени 2700-3000 евро/кв.м в кварталите. На главните търговски улици спадът в цените е по-малък и често се вписва в рамките на приемливите отстъпки при преговори.

По отношение на пазара на наеми също се наблюдава спад в цените на търговските обекти, потвърди Ренета Танковска от „Явлена“. Тя подчерта, че тук отново има разлика между тези в кварталите, където понижението е от 20% до 50%, и най-атрактивните търговски улици (като “Витоша”, “Граф Игнатиев”, “Съборна”, “Солунска”, “Пиротска”, “Шишман”), където спадът е в рамките на 5% до 10%.

На наемния пазар на търговски имоти се очаква леко повишение в цените през есента, прогнозира Танковска, като добави, че пренасищане с търговски обекти на наемния пазар наистина има. То се наблюдава основно в кварталите, където през последните години строителите масово са планирали обектите си с търговски площи на партерно ниво, а реално толкова голям пазар няма, тъй като при търговските обекти основното и най-определящо условие за тяхното отдаване под наем или продажба е големият човекопоток. Според „Явлена“ в момента се забелязва пренасищане дори при търговските центрове (с изключение на големите Мол-ове), където очакваме то да се нормализира в края на кризата. Цените в Мол-овете също претърпяха корекции през последната година в рамките на 10-15%, където по инициатива на наемателите те бяха предоговорени.

По данни на Colliers International през първата половина на 2009 г. общата отдаваема площ в обекти тип „търговски центрове и молове” се е увеличила с 50 000 кв. м (“Бургас Плаза” и Мол - Пловдив) и достига 220 000 кв. м. Припомняме, че Мол - Пловдив беше 100% отдаден при откриването му, докато “Бургас Плаза” отвори при 90% заетост. Въпреки ръста в София почти няма свободни магазини в търговските центрове. Единственото изключение е ЦУМ, където те са 4% (760 кв. м). Извън столицата процентът незаети обекти достига и до над 10%. Наемните нива в София паднаха до 41 евро/кв. м за магазин в търговски център и 100 евро/кв. м за обект на централна търговска улица. В периода 2010-2012 г. се очаква нови 706 000 кв. м да допълнят пазара на отдаваема търговска площ, като някои от проектите вероятно ще бъдат завършени по-късно от първоначално обявените дати. През първата половина на 2009 г. не се наблюдава анонсиране на нови проекти, показва доклад на Colliers. По думите на Георги Киров, мениджър „Инвестиции и корпоративно-консултантски услуги“ в Colliers, преди рецесията пазарът дърпаше изкуствено всички нагоре и затова във Варна се започнаха 5 проекта, които градът няма как да изхрани.

в. КЛАСА