ПАЗАРЛЪК СВАЛЯ 15% ОТ ЦЕНАТА НА ИМОТА

Цени и конюнктура

2009-07-30

ДЕНИЦА БОЯДЖИЕВА

- Г-н Тошев, ваши колеги остро критикуват депозитната война на банките за привличане на клиенти. Ясно е, че високите лихвени нива водят до оскъпяване на кредитния ресурс. Директорът на УниКредит Булбанк Андреа Казини дори изрази притеснение, че това може да се окаже и пречка за въвеждане на еврото. Според вас какви рискове крие подобна политика?

- Факт е, че в момента лихвите по депозитите у нас са едни от най-високите в ЕС - средно 9-10%. Това доведе до лихвени нива от порядъка на 8,5-10,5 при ипотечните кредити и около 15% при потребителските. Годишният процент на разходите при ипотеките съответно стига 11,5%, а при потребителските заеми се колебае между 15 и 18%. Факт е обаче, че на този етап банките се нуждаят от левов ресурс и единственият начин да си го набавят е от свободния депозитен пазар. Тази депозитна война трябва да спре в някакъв момент, за да може да се обърне тенденцията при лихвите по кредитите. В момента на пазара се появяват клиенти, които вече са преценили какви са пораженията от кризата за личния им бюджет и с оглед на срива при цените на имотите имат желание да закупят жилище. За много от тях обаче новите условия на банките се оказват непосилни и те се ориентират към жилище под наем.

- Като казахте непосилни - за да се застраховат, някои банки вече дори изискват от кредитополучателите гаранция от работодателите, че ще продължат договорите им и през следващите години. Подобни изисквания са изключително трудно постижими, не е ли на практика това отказ от кредитиране?

- За съжаление това е така, в момента финансовите институции са изключително предпазливи. Но затова не са виновни само те. През последните години не беше направен достатъчно добър кредитен регистър. Централният кредитен регистър все още обхваща предимно кредитите, раздадени от банките. Сега тепърва се включват лизинговите дружества, а след няколко месеца и небанковите финансови институции. Докато в развитите пазари отдавна има общо кредитно бюро, в което влизат дори комуналните услуги - следи се как се плащат сметките за кабелна телевизия, ток, парно и т.н. Изваждането на кредитното досие позволява на кредитните институции много бързо и ефективно да анализират финансовото състояние на кредитополучателя и да не налагат толкова допълнителни изисквания.

- Кои са основните показатели, при които се

одобрява един кредит?

- За да можете безпроблемно да минете процедурата и да вземете парите накрая, не трябва да имате никакви просрочия по стари кредити или кредитни карти. Задължително е да имате и поне 30% самоучастие, като при ипотеките за панелните апартаменти то стига до 50%. Доходът трябва да е изцяло официален - ако ви осигуряват на 350 лв., а останалите 500 лв. ви ги дават на ръка, никой няма да ви отпусне заем. Много е важно жилището, което се използва като обезпечение, да хареса не само на клиента, но и на банката. Такива са напълно завършените жилища с разрешение за ползване, с добра локация и изградена инфраструктура. В момента се финансира след Акт 14, като предпочитани са Акт 15 и Акт 16. Допълнително трябва да имате между 4 и 6% от стойността на жилището за съпътстващи разходи - първоначална такса за разглеждане на документите, такса за оценка на доходите и на обезпечението. Някои банки коригираха тези такси между 10 и 30% в посока нагоре. Така, ако купувате жилище за 100 хил. лв., трябва да имате 4-6 хил. лв. за съпътстващите разходи. Друго нещо, което може да изиграе лоша шега на клиентите, е да не договорят добра цена за жилището. Например, ако в момента купите жилище в столичния кв. „Овча купел" за 900 евро на квадрат, то най-вероятно няма да получите финансиране, защото тази цена се смята за завишена.

- В какъв диапазон се движат тези „добри" цени? В момента цифрите за спада на имотите дават разнопосочни сигнали и клиентите трудно се ориентират.

- Статистиката наистина е доста объркваща. Постоянно излизат различни данни. Според едни цените са паднали с 10-15%, според други 15-25%, а трети говорят за 40%. Това обърква хората и малкото сделки на пазара не дават реална представа за цените. В момента, освен за широк център в София, никъде другаде не се сключват сделки над 1000 евро на кв. м. Това означава, че можем да сложим 1000 евро като горна граница и да се опитваме да договаряме надолу. Хубаво е, преди да се подпише предварителен договор за покупка на жилище, да се проучи от няколко източника имало ли е скоро сделки в този район и на какви нива са сключени те. Цените продължават да вървят надолу, продавачите са много и са склонни на значителни компромиси.

- Тоест в момента купувачите са в позицията да диктуват условията на пазара?

- Категорично да. Едно хубаво жилище в „Борово" например може

да струва и 900 евро, може да бъде договорено и за 600 евро на кв. м. Чрез пазарлък купувачите успяват да свалят допълнително 10-15% от офертната цена. Естествено, има ценови праг, под който не може да се слезе, но това зависи от конкретните специфика на имота.

- Какъв е процентът на лошите кредити в портфейлите на банките?

- Според статистиката лошите кредити са малко под 5%. Това е значителен ръст спрямо същия период на миналата година, когато техният дял бе 2,5%. Тази тенденция донякъде се дължи на липсата на култура у българина какво да прави, когато изпита затруднения. Повечето такива кредитополучатели се опитват да се спасяват сами с помощта на роднини и приятели, а не търсят варианти да се договорят с банката. Обикновено кредитът престава да се обслужва 2-3 месеца, завърта се цикълът за обявяването му за предсрочно изискуем и прехвърлянето му към съдия-изпълнител. Да не говорим, че влизат в Централния кредитен регистър като лоши длъжници, което отрязва достъпа им до кредитиране през следващите 5-6 години.

- Какво съветвате хората с ипотечен кредит и дългосрочна перспектива да не могат да обслужват задълженията си?

- Най-добре е сами да обявят имота си за продан. Това е една много тежко и емоционално решение за всеки, но в противен случай алтернативата е много по-неблагоприятна. Освен всичко, изброено дотук, през цялото време се трупат наказателни такси, а всички разходи за съдия-изпълнител отиват за сметка на длъжника. Все още тези търговете не са достатъчно популярни и не се постига добра цена при продажбата, като понякога тя пада дори под размера на кредита.

в. ТЕЛЕГРАФ