Купувайте жилища за отдаване под наем

Инвестиции в имоти

2009-07-23

Цените на жилищните имоти падат по-бързо от наемите. Това означава, че ако успеете да купите имот на добра цена, евентуалната текуща възвращаемост от даването му под наем ще е по-висока. Това показват наблюденията на небанковото дружество за бизнес ипотечни кредити КРЕДИТЕКС, направени въз основа на актуални данни от оценители.

Доходност
За експертите от дружеството връзката между наеми и цени е важен ориентир за посоката на пазара на недвижими имоти. Средната текуща доходност при жилищните имоти в София през първото полугодие на т.г. е 4.5% на годишна база, докато през последните 6 месеца на 2008 г. е била 4.1%.

Възвращаемост
Възвращаемостта на вложението се измерва и с т.нар. „брутен наемен множител". Той показва броя месечни наеми, с който може да се изплати направената в имота инвестиция - колкото е по-нисък този показател, толкова Възвращаемостта от имота е по-висока, т.е. по-бързо ще се изплати имотът. По правило се смята, че при стойности над 200 месеца имотите се смятат за надценени. Брутният наемен множител за първите 6 месеца на тази година намалява до 209.4 месеца, сравнено с 237.3 месеца през последните 6 месеца на предходната 2008 година.

Пример
Например в момента доходността от инвестиция в стандартен тристаен апартамент в ж.к. Младост в София би изглеждала по следния начин: размерът на наема за такъв имот варира между 320 и 380 EUR на месец, или между 3,840 и 4,560 EUR годишно (в зависимост от вида и местоположението на имота). Това обаче не е чист доход за собственика. Обикновено от тази сума трябва да се покрият различни разходи (текущи и периодични) - застраховки на имота, данъци и такси, основни ремонти през определен период и да се отчетат загубите от евентуални периоди с липса на наемател. Затова чистият доход от подобен имот е с около 15% по-малък от брутния - или средно около 3,570 EUR на година. Ако разделим този доход на пазарната стойност на апартамента (около 75,000 евро) ще получим 4.76% текуща годишна доходност от инвестицията. - което е по-високо от миналогодишните показатели.

Причини
Обяснението за нарастващата доходност на жилищните имоти е, че от една страна липсва адекватно финансиране от кредитните институции за покупка на жилища, което сваля цените, а от друга страна - невъзможността да закупят нов дом с кредит принуждава част от потенциалните купувачи да наемат жилища - което задържа нивото на наемите, въпреки нарастващото предлагане.

През последните 5 години наблюдавахме спад на доходността от инвестициите в недвижими имоти - което не беше изненада за специалистите в условията на бурно кредитиране и голямо предлагане на нови имоти на пазара. От началото на тази година вече се забелязват наченки на ръст на текущата доходност от имотите - което говори, че най-критичният момент на имотната криза може би отминава и пазарът на жилища дава първи признаци на стабилизиране, коментират от КРЕДИТЕКС.

КРЕДИТЕКС е небанкова финансова институция, специализирана за бизнес ипотечно кредитиране. Тази година стават 5 г., откакто е на пазара. Дружеството е част от групата на регистрираното в Холандия Ти Би Ай Файненшъл Сървисиз (TBI Financial Services B.V.) - с консолидирани активи на финансовите пазари в Русия, Украйна, Румъния и България надвишаващи 2 млрд. EUR. В България групата има участия в ЗПАД Булстрад, ПОК Доверие, „Ти Би Ай Кредит „Ти Би Ай Лизинг, Ти Би Ай Асет Мениджмънт, „ХипоКредит" и др.

в. "Пари"