Антон Славчев: Предстои бум на незаети офис площи

Анализи и тенденции

2009-06-24

Славчев призовава наемателите е да бъдат по-активни в предоговарянето и да намерят най-доброто решение за своите офис нужди

Антон Славчев е мениджър "Oфис площи и бизнес паркове" в Colliers International, България. Отговаря за развитието на проекти като Business Park Sofia, Sofia Tower, European Trade Center, Bulgaria House и BenchMark Business Center. Присъединява се към екипа на компанията през 2005 г. Преди това работи за Alstom Transport в Париж, Франция.

Славчев има две магистърски степени - по Европейски бизнес практики от European School of Management (ESCP-EAP, Paris/Oxford) и по Икономика от University of Strasbourg.

Пазарът на офис площи предоставя отлични възможности компаниите да оптимизират пространствата си, като предлага високо качество на много добри цени, коментира Славчев в интервю за Colliers Magazine (списанието на Colliers, предназначено за клиенти, служители и партньори).

Експертът прогнозира рязко покачване на процента на незаети офис площи. Той ще бъде последван от постепенно нарастване на броя сделки за наем, произтичащо най-вече от приближаването на позициите на наематели и наемодатели по отношение на очаквания и търсене.

Г-н Славчев, кои са основните тенденции на пазара на офис площи в големите градове на страната, които можете да очертаете на база случилото се от началото на годината?

- Основната тенденция, която се наблюдава на пазара на офис площи спрямо края на 2008 г., е постепенно сближаване на позициите на наематели и наемодатели.

Много компании се настроиха изчаквателно, надявайки се наемните цени да паднат в резултат на световната финансова и икономическа криза. В същото време наемодателите отказваха да предложат гъвкави решения и по-ниски цени.

В последните месеци наблюдаваме промяна на тази тенденция. Инвеститорите започват да осъзнават, че за тях не е рентабилно една сграда да стои празна в продължение на период от половин до една година. По-добро решение би било да осигурят запълняемост дори при по-гъвкави наемни нива. Така пазарът достигна момент, доминиран от желанието на наемателите да договорят по-добри условия и готовността на наемодателите да направят отстъпки, за да задържат клиентите си и да привлекат нови.

В момента работим с близо 15 компании, които имат латентно търсене за около 40 000 кв.м. площ. Това пасивно търсене ще се реализира в различен момент според очакванията на всеки наемател за ценови нива, готовността му да изчака и наличието на продукта, който търси. Бизнесът с недвижими имоти, както и развитието на икономиката, следва цикличен процес и след период на спад следва стабилизиране и нов растеж.

Очевидна е тенденцията за намаляване броя на транзакциите на пазара като цяло. В същото време в началото на тази година станахме свидетели на най-голямата сделка за наем в България. БТК нае рекордните 23 000 кв.м. в Европейски Търговски Център. Друга значима сделка е наемането на 5300 кв.м от VM Ware (компания в ИТ индустрията).

Какво е равнището на наемните нива и как предвиждате да се движат те през следващите месеци?

- Със сигурност се наблюдава известен спад на наемните нива, но е трудно той да бъде измерен, най-вече поради липсата на голям брой сделки на пазара. Въпреки това може да се каже, че нивата са по-ниски от отчетените в края на миналата година и попадат в диапазона между 10 и 15 евро/кв.м.

На пазара се предлагат по-голям брой офиси и това се дължи на два фактора. Първо, завършват се нови проекти. Второ, компании, чийто бизнес намалява или отчитат по-малък от очаквания ръст, сменят офисите си. Помещенията, които са заемали до момента, също излизат на пазара.

Това как ще се движат наемните нива в бъдеще зависи от действията на инвеститорите. Те от своя страна се определят от зависимостта между два основни фактора – фаза на завършеност и фаза на запълняемост на обектите. Предприемач, чиято сграда е запълнена на 50-60% преди откриването й, не би бил толкова склонен да сваля наемните нива, колкото инвеститор, чиято сграда е празна при откриване. Причината е, че приходите, които получава първият, биха могли да са достатъчни да покриват банковия му кредит.

Вторият фактор, от който зависи колко гъвкав е един инвеститор, се определя от това с колко проекта разполага и дали те му носят стабилен доход или не. Трето, успешни проекти – такива с добра локация, достатъчен брой паркоместа, ефективно разположени площи, съвременни технологии и професионално управление - биха били по-малко засегнати от кризисната ситуация, което не би довело до големи отстъпки от страна на инвеститорите по отношение на наемните нива.

Отчитате ли интерес към покупка на имот за офис нужди?

- Доскоро най-вече местни компании купуваха офис имоти. Под влиянието на растящ пазар фирмите правеха тази инвестиция както за собствени нужди, така и спекулативно. При свиване на бизнеса, забавяне на кредитирането, повишаване на лихвите по заемите и като цяло намаляване на финансовия ресурс, това е една все по-малко предпочитана алтернатива. Разбира се, има и компании, които са натрупали свободни финансови средства и отблизо наблюдават пазара за "добри сделки".

Кое е основното послание, което бихте отправили към наемателите, когато търсят имот?

- Както в сегмента на жилищните имоти тази година е "Годината на купувача", така и при офисните площи ключовата дума е "оптимизация". Ето защо основното ми послание към наемателите е да бъдат по-активни в предоговарянето и да намерят най-доброто решение за своите офис нужди, защото сега е моментът да оптимизират бизнес пространството си. Именно сега ще получат най-добрата стойност за парите си, поднесена с най-голямо внимание.

Мога да кажа, че много компании на българския пазар вече са усетили тази тенденция. Клиентите, с които работим в момента – предимно чуждестранни компании, които са преминали по този път в централите си – търсят оптимизация на разходите в дългосрочен план. Имат възможност да го постигнат, като наемат сгради, които напълно отговарят на завишените им изисквания и стандарти за офис площи.

Нека не забравяме, че общата цел във всеки бизнес е растежът. Успешните компании са тези, които използват възможността да се адаптират, докато планират своя растеж. Кризата няма да трае вечно.

Кои са следващите значими офис проекти, които предстои да бъдат завършени, и в какъв период?

- Има доста интересни проекти в процес на изграждане. Най-мащабните от тях в столицата като European Trade Center и Megapark се очаква да бъдат приключени в края на 2010 г. През 2009 г. ще бъдат завършени и готови за използване Benchmark Business Center на Цариградско шосе и първата офис сграда в Sofia Ariport Center. Bulgaria House на бул. България вече отвори врати през май тази година.

Съвсем скоро във Варна ще бъде открита нова офис сграда в идеалния център - Landmark Center Varna. Също така знакови ще бъдат и двете офисни кули Varna Towers, които ще бъдат завършени в края на годината. Като добавим новооткритата сграда 8 в Business Park Varna, а също така и две други сгради – бизнес център "Комфорт" и бизнес център "Централ Пойнт", предлагането на офис площи Клас А в морската столица ще увеличи с 40,000 кв.м.

Какво предвиждате да се случи на пазара на офис площи през идните месеци?

Първоначално очаквам рязко покачване на процента на незаети офис площи. Той ще бъде последван от постепенно нарастване на броя сделки за наем, произтичащо най-вече от приближаването на позициите на наематели и наемодатели по отношение на очаквания и търсене.

Колкото до пазара като цяло, по-голямата част от българския бизнес все още не вижда положително развитие по отношение на икономическата ситуация, а това по естествен начин влияе върху търсенето на офис площи. Пазарът на недвижими имоти следва развитието на икономиката като цяло.

Ето защо в Colliers International, България очакваме, че той ще има нужда от още няколко месеца, за да дръпне напред. Междувременно предвиждаме повишаване броя на сделките, касаещи премествания на офиси и предоговаряне на текущите наемни условия.

expert.bg