Основният проблем на пазара на имоти е липсата на кредитиране

Анализи и тенденции

2009-04-29

В периоди като сегашния - на спад в активността на пазара на недвижими имоти – медиите почти вкупом се обръщат за коментари по темата към представители на НСНИ. През последния месец председателят на Сдружението Лъчезар Искров даде няколко интервюта пред авторитетни медии. Затова подбрахме в едно общо изложение част от тези интeрвюта.

Въпрос: Виждате ли някакво развитие на пазара на недвижими имоти в края на първото тримесечие, продължава ли тази тенденция, която се наблюдаваше от края на миналата година – на изчакване, на замразяване на строителни обекти?

Отговор: Категорично мога да кажа - няма съществена промяна на пазара на недвижими имоти. Все още основният проблем е липсата на кредитиране, тоест трудният достъп до финансов ресурс. Засега няма съществена промяна в сравнение с началото на годината и с декември миналата година, тогава - когато кризата започна да се усеща. Няма и съществен спад на цените, който се очакваше. Намалението е в широк диапазон в зависимост от това, за какви обекти става въпрос.

Въпрос: Намалението чувствително ли е или по скоро в границите на нормалното, във връзка с такава кризисна ситуация?

Отговор: В границите на нормалното, доколкото цените или част от цените на определени обекти се връщат в нормалните граници. Цените на някои обекти бяха значително завишени. Кризата играе отрeзвяваща роля по отношение и на земята, и на ваканционните имоти, където намалението е най-голямо, както и на жилищата.

Въпрос: В предходни години наблюдавахме много засилен интерес от наемане на такива обекти за ваканция от порядъка на една-две седмици, жилища купуваха масово руснаци. Как това изглежда с днешна дата?

Отговор: Жилищата преди години се купуваха най-масово от ирландци и англичани, които във връзка с много сериозното отражение на кризата там, а и преди това започнаха да се изтеглят от българския пазар. Техните очаквания за доходност бяха значително повисоки от нормалното, от това, което можеха да получат в такава инвестиция. Сезонът и в планината, и на морето у нас е кратък. Наемането на имот ставаше действително от собственик, не от инвеститор. Още от миналата година започна да се чувства навлизане на руски инвестиции в този сегмент на пазара и постепенно руските инвеститори и такива от руско говорящи страни започнаха да изместват англичаните и ирландците. Цените на ваканционните имоти значително са намалели, тъй като инвестиционният интерес е нисък. Две са причините, но основна и водеща е финансовата криза, икономическата криза, а другата е тази, че действително доходността, която се очакваше, е значително по-ниска.

Въпрос: Наблюдава ли се повишаване на наемите?

Отговор: За повишаване на наемите не може да се говори, тъй като предлагането е много голямо. Всички тези обекти, които не могат да бъдат реализирани като продажба (или по-голямата част) се отдават под наем, тоест има голямо предлагане и естествено при такава конкуренция на пазара не е нормално да се очаква ръст на наемите. Даже се забелязва обратен ход на наемите и на офис площи. И там има лек спад. Основно и водещо при формиране на цената е голямото предлагане в момента, тъй като много от собствениците, които са закупили имот с цел инвестиция и с желанието да препрода-дат на по-изгодна цена, сега са затруднени поради свития пазар и естествено предлагат тези имоти под наем. Тоест при голя-мото предлагане и при наличието на толкова много оферти на пазара не е логично да се очаква ръст на цените.

Въпрос: При вече взети кредити има ли опасност банките да станат собственици на жилища?

Отговор: Твърде е възможно. Всичко зависи от това дали кредитополучателят ще може да си обслужва кредита. Много хора може да загубят и работата си при по-нататъшно задълбочаване на кризата. Това не е изключено, защото в тази икономическа ситуация това е един възможен вариант, въпреки че засега поне няма изразена тенденция да из-лизат жилища масово на пазара, жилища, които се ипотекират.

Въпрос: Наскоро имаше предложение, с което заедно излязоха строителната и нотариалната камара, за замразяване на лихвите за известен период от време. Как гледате на това?

Отговор: Имаше и едно предложение за това да се гарантират от държавата кредити за млади семейства, когато става въпрос за първо и основно жилище. Но всичко това е много трудно. Няма механизми, по които може да се въздейства на банките да намалят лихвите по кредитите, тъй като търговските дружества най-добре могат да преценят какъв е рискът и размерът на лихвените нива.

Въпрос: Предлагат ли се в момента на пазара хубави жилища, хубави недвижими имоти на прилични цени - на нормални цени?

Отговор: Има, разбира се. Едно от основните отражения на кризата беше именно това -доста имоти, особено в жилищния сектор, да намалят цените и да влязат в нормални граници. Тоест, вече има достатъчно оферти на пазара - много качествени имоти на добри цени. Трудният достъп до финансов ресурс доведе до сериозно препятствие за инвестиции с недвижими имоти. Още повече че хората с живи пари в момента се въздържат да инвестират в имоти, тъй като не са ясни прогнозите. Първо - как ще се развива пазарът, колко време, какво ще е влиянието на кризата, как ще се задълбочава, какъв ще е изходът от нея. Тоест, инвестицията в недвижима собственост в момента е доста рискова или се преценява от хората с пари като доста рискова. С изключение на случаите, където може да се закупи много изгодно - именно предвид на всички тези обстоятелства.

Въпрос: Тази ситуация засяга не само тези, които продават недвижими имоти, но и посредниците. Има ли истина в това, че в един момент много хора започнаха да посредничат в такива сделки, появиха се твърде много агенти за недвижими имоти. В тази ситуация как се справят те, имат ли затруднения?

Отговор: Мисля, че действително много агенти се появиха тогава, когато пазарът беше във възход и това беше относително лесен бизнес, особено при липсата на регламентация, особено при липсата на ясни изисквания по отношение и на професионализъм, и на качество. Всякакви хора започнаха да се занимават с по-средничеството при сделки с недвижима собственост. Сега се забелязва точно обратната тенденция и тук кредитите имат оздравителен ефект, защото много от фирмите, които растат, се възползваха от бума на пазара, а вече ще закъсват. Това може би е положителното влияние на кризата, ако на пазара останат само професионалистите.

Въпрос: Трябва ли да се очаква, че в един момент, когато кризата отшуми и започне отново ръст на икономиката, цените на жилищата пак ще започнат да се вдигат и ще наблюдаваме този ръст от предходните години?

Отговор: Всичко зависи от това, дали ще има купувачи на по-високите цени. Въпросът е, че не може да се очаква този рязък скок, просто когато се забележи, че се излиза от кризата, тъй като в такива моменти цената на самото строителство значително пада. Общо взето и там има едно намаление. Ако падне и цената на земята, едва ли някой би си позволил изкуствено да повишава цените с оглед търсене на печалба, тъй като едва ли толкова ще е бърз процесът на излизане от кризата. Всичко зависи от това, кога бан-ките ще започнат да кредитират. Така че малко вероятно е да се забележи този ръст, който средногодишно беше в порядъка от 30 35% за 2007 и 2008 г.

Въпрос: Вие имате ли прогноза за излизане от кризата и за раздвижване на пазара на недвижими имоти?

Отговор: Много е трудно. Виждате, че в различните страни отражението е различно. Например в Англия цените на имотите са спаднали драстично и там се говори, че средностатистическият англичанин е обеднял за последните пет месеца с 40 000 паунда, което е значителна сума. Във всяка страна кризата се отразява по различен начин. По различен начин се отразява и на реалната икономика. Така че аз не бих се обвързал с каквато и да е прогноза, що се отнася до това как ще се развива кризата и ка-къв ще бъде изходът от нея. Това, в което ми се иска да вярвам, са и тези данни, които се цитират, че България все още не е толкова сериозно засегната предвид много причини.

Въпрос: Има притеснения за летния сезон, след като има известен отлив за зимния. Дали би могло да се очаква, че такива имоти драстично ще свалят цените?

Отговор: Те могат да излязат на пазара. Друг е въпросът дали някой ще инвестира в тях, тъй като ако този, който е собственик и управлява такъв хотелски комплекс, не може да реализира печалба, едва ли някой би го наел или би го закупил при абсолютно същата перспектива. Възможно е тези оферти да се увеличат като брой, но е малко вероятно да се появят инвеститори с изключение на някои обекти, които са особено атрактивни, ако такива излязат на пазара и ако цените са нормални. Най-вероятно и за летния период отражението върху туристическия бизнес ще бъде много голямо, както и през зимата. Твърде възможно е да излязат и много оферти на пазара. Аз съм много скептичен по отношение на това, че ще намерят инвеститори, готови да инвестират в такива обекти.

nsni.bg