Олимп - Ю.В.

2009-02-04

2009 г. маркира ново начало на пазара на недвижими имоти в България

2009-та година ще донесе нови предизвикателства и в същото време ще отсее добрите проекти и балансира имотния пазар в България, сочи анализ на компанията за управление на недвижими имоти Colliers International, представен пред медиите днес.
Предизвикателствата ще бъдат за проектите, които не отговарят на фундаменталните критерии на пазара и нямат осигурено финансиране.
Добрите проекти, които отговарят на изискванията и предлагат гъвкави финансови решения, ще бъдат добре позиционирани и ще определят развитието на сектора през 2009 г.
Всички тези фактори ще маркират старта на ново начало за пазара на недвижими имоти в България.
Ето какво отся експертният анализ на Colliers International за пазара на имоти през изминалата 2008 г. и какви са прогнозите за 2009 г.
Офисни площи
През втората половина на 2008 г. общият инвентар на модерни офис площи в София отбеляза 15% ръст - повече от два пъти в сравнение с първото шестмесечие на годината. Общите площи достигнаха 874,000 кв.м., като над 70% от тях са разположени в периферните райони на града. Като цяло, нивата на незаетите площи в София са нараснали с 5%, достигайки 9,1%.
Понастоящем 905 000 кв.м. офис площи са в строеж в столицата, отбелязвайки общ ръст от 51% за цялата година. Това увеличение се дължи основно на малко на брой, но големи проекти, които започнаха строителство през този период на годината.

Регистрираното усвояване на офисни площи през втората половина на 2008 г. достигна 63,000 кв.м., което доведе до 38% спад, дължащ се на липсата на готови проекти в началото на периода, както и на цялостното забавяне на българската икономика и на финансовата несигурност в световен мащаб.
Повишеното предлагане и спадът в търсенето бяха определящите фактори в намалението на наемните цени, показва проучването на Colliers International България. В центъра на града намалението на офертните цени бе с 3%, а в широкия център - с 10%. Най-голям спад в наемните нива отбелязаха периферните райони, където предлагането бе най-високо. Там средните наемни цени паднаха с 13%, достигайки същите нива отпреди една година насам - под 14 евро/кв.м./месец за офиси Клас А. През първата половина на 2009 г. се планира завършване на над 150,000 кв.м. офис площи.
Трудности с намирането на наематели ще имат най-вече проектите с ограничен достъп, недостатъчен брой парко-места и офертни цени над средните нива, смятат от Colliers. И двете страни - инвеститори и наематели, ще останат слабо активни през първите шест месеца на годината.
Предприемачите ще трябва да станат по-гъвкави в схемите си за отдаване под наем. Очаква се завършването на някои проекти да бъдат забавено в очакване на завишаване на търсенето. Много малко проекти ще започнат строеж през първата половина на 2009 г. Доста предприемачи предпочитат да изчакат с надеждата да осигурят финансиране на проектите си.

Търговски площи
Пазарът на търговските площи продължи да се развива и през втората половина на 2008 г., въпреки че в резултат на настоящата финансова ситуация, изискванията на банките за финансиране на проекти станаха по-високи. Изискват се определени нива на заетост за получаване на финансиране за построяването на търговски молове. Анонсират се все по-малко проекти, като се очаква някои от по-големите проекти за молове в София, Варна, Пловдив, Русе и Стара Загора да бъдат задържани или спрени.

Общите търговски площи в България достигнаха 170,000 кв.м. отдаваема площ. Със средна стойност от 22 кв.м. шопинг мол пространство на 1000 човека, пазарът е далеч от насищане, гласи проучването на Colliers International България. Нивото на средните наемни цени в София се запази, докато това в останалите градове на страната отчете малък спад.
Търговските площи в строеж с планирано завършване през 2009-2011 г. в цялата страна възлизат на 813,000 кв.м. Ако се вземе предвид количеството търговска площ на молове в строеж, пазарите в Русе и Варна имат основа за насищане на пазара. Очаква се, обаче, някои проекти значително да закъснеят или да не бъдат изобщо завършени.
Това от своя страна ще предотврати свръх-предлагането и пазарът сам ще определи кои проекти ще се изпълнят, казват още от Colliers International България. Някои проекти за шопинг молове ще бъдат спрени или въобще няма да бъдат започнати, поради трудностите на някои инвеститори да осигурят финансиране.
Очаква се леко понижение в нивата на наемите, тъй като пазарът ще бъде определян основно от наемателите. Търсенето на модерни търговски площи ще остане стабилно от големите международни търговци, които вече са решили да навлязат на българския пазар.
Логистични и индустриални площи
Индустриалният сегмент бе слабо засегнат от финансовата криза, която застигна България през втората половина на 2008 г. Част от проектите бяха отложени по финансови причини, а други - изцяло замразени. Като цяло, предлагането в този сегмент остава ниско със стабилни нива на наемите, които варират от 3-5 евро/кв.м./месец.

В края на 2008 г. общият обем спекулативни (готови за наемане), за собствено ползване или специално за нуждите на конкретен наемател площи в София достигна 1,283,000 кв.м. Най-големите индустриални зони в столицата са Дружба/Гара Искър, Враждебна, Горубляне, Божурище, Елин Пелин, Казичене и Костинброд.

През втората половина на 2008 г., общият обем на индустриални площи в строеж се е увеличил с над 126%, достигайки 95,000 кв.м. съвременни площи. Строителството е съсредоточено основно около Околовръстното шосе, бул. Европа, Казичене и Костинброд, като по-голямата част е предназначена за собствено ползване. Експертите на компанията очакнват пазарът на индустриални площи в България да продължи да се развива, макар и с по-ниски темпове на растеж.
Очаква се спад в предлагането на обекти за собствени нужди, а поради ограничения във финансирането, строителството на нови проекти ще бъде отложено. Основните двигатели на търсенето ще бъдат търговците на хранителни стоки и логистичните оператори. Най-търсени ще бъдат помещенията с площ 2-3,000 кв.м.

Жилищен пазар
В резултат на настоящата глобална финансова ситуация, развитието на жилищния пазар на недвижими имоти отбеляза значителна промяна през последните месеци на 2008 г. Очаква се тази тенденция да се засили поради продължаващите ограничения във финансирането и за двете страни - инвеститори и купувачи.
Търсенето чувствително се сви през последните няколко месеци на 2008 г. Общият обем отпуснати жилищни заеми е намалял с 80% на годишна база (ноември 2007 - ноември 2008 г.) на 82 млн. евро, а средният размер на лихвените проценти по жилищни заеми се е увеличил с 1-2 базисни пункта. В същото време, максималната стойност на отпусканите ипотечни кредити намаля от 80-90% на 50-70% от стойността на жилищния имот. Като цяло, купувачите вече са по-склонни да купуват жилища, които са в по-напреднал стадий на строителство и по този начин избягват възможните рискове.
През втората половина на 2008 г. офертните цени в почти всички квартали отчетоха спад. В сравнение с първата половина на годината, продажбените цени в новите южни квартали на града отбелязват намаление от 9% (кв. Витоша) до 2% (кв. Кръстова вада). Въпреки това, средните офертни цени на квадратен метър остават над 1,000 евро на кв.м. Престижните квартали в София също отбелязаха спад. Най-значителен той бе в Лозенец, където жилищата паднаха с 8% в сравнение с първата половина на 2008 г. В кв. Докторска градина и Иван Вазов спадът бе 2%.
Все пак, темпът на растеж на годишна база за 2008 г. е положителен - кв. Изток с най-голямо процентно увеличение от 18%, следван от Докторската градина с 11%.
През първите шест месеца на 2009 г., трудната финансова ситуация ще продължи да оказва влияние на жилищния пазар, тъй като голяма част от планираните проекти ще бъдат забавени или спрени. Много малко нови проекти ще започнат строеж през този период на годината.
Според доклада на Colliers International в България, определящи за успеха на имота на пазара ще бъдат принципно най-важните неща за жилищата: инфраструктура, местоположение, достъп, концепция на проекта и др. Търсенето на среден и висок клас жилища ще продължи да намалява, тъй като потенциалните купувачи ще имат трудности с достъпа до финансиране.
Пазарът ще се движи основно от тези, които имат възможност да плащат в брой, както и от опциите за лизингови схеми и други подобни начини на плащане, предоставени от строители и инвеститори. В краткосрочен план се очаква спад в цените на жилищните имоти.